Купівля та оренда квартир в Україні значно подорожчає: у яких містах ціни підскочать найбільше

Ціни на квартири та оренду в Україні зростають навіть в умовах війни. Вартість житла в обласних центрах уже наблизилася до рівня, коли оренда квартири з ремонтом «з’їдає» більшу частину середньої зарплати українців, а купівля власного помешкання для багатьох перетворюється на фінансовий марафон на десятки років. За прогнозами експертів, у 2026 році ринок нерухомості знову продемонструє зростання цін.

Що відбувається з ринком нерухомості в Україні, скільки коштує оренда і купівля квартир у містах сьогодні та яких змін очікувати найближчим часом — про це в коментарі для сайту ТСН.ua розповів експерт з нерухомості, рієлтор Олександр Бойко.

Чи зростуть ціни на житло в 2026 році

Він погоджується з прогнозами колег про зростання цін як на первинному ринку, так і в сегменті оренди житла у 2026 році.

«Більше того, хочу підкреслити — це не просто припущення, а закономірний процес, зумовлений цілим комплексом структурних факторів, які сформувалися за останні майже чотири роки повномасштабної війни», — каже Олександр Бойко.

Що впливає на вартість нерухомості в Україні: чотири ключові фактори

По-перше, зростання собівартості будівництва залишається найпотужнішим драйвером росту цін на житло, пояснює експерт.

«За моїми спостереженнями та даними девелоперських компаній, собівартість зросла більш ніж на 30-35% від початку повномасштабного вторгнення. Будівельні матеріали подорожчали на 35-45%, логістика стала складнішою та дорожчою, енергоносії постійно дорожчають, а нові стандарти безпеки (укриття, резервні системи електропостачання) суттєво збільшують кошторис проєктів», — каже рієлтор.

По-друге, в Україні спостерігається критичний дефіцит кваліфікованих будівельників. Значна частина працездатного населення або перебуває в лавах Збройних сил України або виїхала за кордон.

«Це призводить до зростання заробітних плат у будівельній галузі та подовження термінів будівництва, що також впливає на кінцеву вартість квадратного метра», — каже Олександр Бойко.

По-третє, на ціну житла впливає обмежена пропозиція на тлі стабільного попиту. Кількість нових проєктів, які виходять на ринок, скоротилася порівняно з довоєнним періодом.

«При цьому попит залишається високим, особливо на готове житло або об’єкти на завершальній стадії будівництва. В умовах, коли пропозиція не встигає за попитом, зростання цін неминуче», — пояснює експерт.

Крім того, відбувається послаблення національної валюти та інфляційні процеси. Девелопери прив’язують вартість квадратного метра до долара США, тому будь-яке коливання курсу гривні автоматично відбивається на гривневих цінах житла.

Скільки коштує купити квартиру в Києві

За словами експерта, на первинному ринку в Києві середня вартість квадратного метра у новобудовах становить $1 311 (близько 54,2 тисячі гривень).

Однак ціни суттєво варіюються залежно від класу житла:

• Економ-клас: $980 за кв.м

• Комфорт-клас: $1 120 за кв.м

• Бізнес-клас: $1 740 за кв.м

• Преміум-сегмент: $3 220 за кв.м

Якщо говорити про конкретні квартири в середньому сегменті, то за даними ЛУН:

• Однокімнатна квартира в середньому коштує $66,500 (зростання на 2% за останні півроку)

• Двокімнатна — $105,000 (зростання на 5%)

• Трикімнатна — $150,000 (ціна стабільна останні півроку)

На вторинному ринку середня ціна за квадратний метр становить $1 622 що значно вище, ніж на первинному ринку. Це пов’язано з готовністю житла та сформованою інфраструктурою, пояснює рієлтор.

Які ціни на оренду житла в Києві

Щодо оренди, то тут ми бачимо цікаву динаміку, каже Олександр Бойко:

«Після піку 2024 року, коли однокімнатні квартири подорожчали на 23%, а двокімнатні аж на 50%, у грудні 2025 року спостерігається невелика корекція».

Середні ціни оренди зараз становлять:

• Однокімнатна квартира: 16 000-17 000 грн (зниження на 16% за півроку)

• Двокімнатна квартира: 23 000 грн (зниження на 21%)

• Трикімнатна квартира: 40 000 грн (зниження на 14%)

Важливо зазначити, що найпоширеніша ціна оренди однокімнатних квартир у Києві становить 12 000 грн, але це стосується квартир без ремонту або в віддалених районах.

Скільки коштує купити квартиру в Україні

За даними ЛУН, середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку наступна:

• Львів — $67 900

• Київ — $67 000

• Ужгород — $63 000

• Луцьк — $56 000

• Чернівці — $55 000

• Рівне — $53 100

• Житомир — $47 000

• Вінниця — $46 000

• Одеса — $45 300

• Черкаси — $44 300

• Тернопіль — $43 000

• Івано-Франківськ — $39 700

• Полтава — $37 500

• Хмельницький — $37 000

• Чернігів — $34 000

• Дніпро — $33 900

• Кропивницький — $30 000

• Суми — $22 500

• Харків — $22 000

• Миколаїв — $20 000

• Запоріжжя — $16 000

• Херсон — $14 500

Середня ціна найдешевшої квартири на первинці:

• Львів — 61 900

• Київ — 58 700

• Одеса — 39 400

• Ужгород — 42 600 –

• Дніпро — 45 600

• Вінниця — 46 400

• Чернівці — 45 800

• Рівне — 43 900

• Тернопіль — 34 900

• Хмельницький — 32 300

• Черкаси — 32 800

• Полтава — 35 900

• Чернігів — 30 100

• Миколаїв — 25 500

• Харків — 31 700

• Житомир — 37 500

• Івано-Франківськ — 36 400

• Кропивницький — 36 700

• Суми — 610

• Запоріжжя — 570

Прогноз на 2026 рік: що буде з цінами на житло

Олександр Бойко прогнозує помірне, але стабільне зростання цін у 2026 році. За його словами, на первинному ринку Києва очікується зростання на рівні 8-15%.

«Це не буде стрибкоподібним підвищенням. Чому саме такі цифри? Тому що ринок поступово стабілізується та адаптується до нових реалій, але всі структурні фактори, про які я говорив вище, нікуди не зникнуть. Більше того, вони продовжуватимуть чинити тиск на ціноутворення», — пояснює експерт.

Він звертає увагу на важливий момент для потенційних покупців: якщо девелопер починає знижувати ціни на квадратний метр, це часто свідчить про фінансові проблеми компанії, а не про вигідну пропозицію.

«Серйозні забудовники, які впевнені у власній спроможності завершити проєкт та виконати всі зобов’язання перед інвесторами, продовжуватимуть підвищувати ціни відповідно до ринкових реалій», — каже Олександр Бойко.

Щодо орендного сегменту, за словами рієлтора, у 2026 році очікується повернення до зростання на 5-10%. Це буде пов’язано зі стабілізацією економічної ситуації та відновленням ділової активності в столиці.