В Мінфіні прогнозують, що нові податки дозволять залучити в бюджет близько 3 мільярдів гривень.
В Україні можуть значно зрости ціни на продаж нерухомості. Найближчим часом парламент розгляне у першому читанні урядовий "оптимізаційний" законопроєкт № 5600 щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень. Він був зареєстрований у Верховній раді 2 червня, а 24-го документ був схвалений парламентським Комітетом з питань фінансів, податкової та митної політики.
"Оптимізаційним" законопроєктом пропонується скасування частини податкових пільг та підняття ставок низки податків – екологічного, акцизного (на алкоголь і тютюнові вироби), рентну плату на видобуток залізної руди тощо. За підрахунками Міністерства фінансів, у разі ухвалення законопроєкту бюджет отримає додатково близько 50 мільярдів гривень у річному вимірі.
Дві норми "оптимізаційного" законопроєкту стосуються ринку нерухомості. Уряд пропонує зобов’язати покупців житла на вторинному ринку сплачувати 20%-й ПДВ, а також збільшити ставку податку на дохід фізичних осіб (ПДФО) з 5% до 18% під час продажу третього й наступних об’єктів нерухомості протягом року. Також законопроєкт № 5600 прирівнює продаж (обмін) права власності на об’єкти незавершеного будівництва до продажу нерухомості.
Фактично, якщо раніше інвестори, купуючи права на квартиру на етапі "фундаменту" і продаючи за кілька місяців до здавання будинку в експлуатацію, уникали оподаткування, то тепер вони будуть змушені платити ті ж самі податки, що платять продавці квартир на вторинному ринку нерухомості.
Експерти стверджують, що перша норма змусить забудовників підняти ціни на нерухомість, а друга – боляче вдарить по інвесторах у будівництво.
Інвестування в нерухомість залишалось ледь не єдиною можливістю для українців примножити власні заощадження, адже відсоткові ставки по депозитах не перевищують відсоток інфляції, а ставки за українськими цінними паперами, які пропонують українські банки, якщо й перевищують, то лише на кілька відсотків.
Хаос та відтік інвестицій: як вплине урядова ініціатива на ринок нерухомості
В Міністерстві економіки, яке є розробником законопроекту №5600, прогнозують, прийняття документу дозволить залучити в бюджет близько 3 мільярдів гривень на рік. Введення ПДВ на продаж житла на вторинному ринку може принести в бюджет близько 2,3 млрд грн, а збільшення ставки податку на дохід на третю і наступні продажі нерухомості протягом року – близько 0,6 млрд грн.
Профільні асоціації ринку нерухомості розкритикували пропозицію уряду. Автори законопроєкту абсолютно не враховують, як працює галузь житлового будівництва, вважають у "Конфедерації будівельників України".
Зокрема, підвищення податку на дохід від продажу нерухомості, як кажуть в КБУ, може призвести до скорочення ринку інвестування вдвічі. Це небезпечно, адже гроші від інвесторів, які купують квартири, аби перепродати їх згодом, є основним джерелом фінансування будівельної галузі і займає до 50% в структурі угод на первинному ринку. Тобто, якщо зменшиться обсяг інвестицій, забудовники будуть змушені будувати нові об’єкти переважно за власний кошт.
Економічні експерти теж скептично ставляться до урядового "оптимізаційного" законопроєкту – мовляв, він хоча й містить певні позитивні норми, але не вирішує основні проблеми галузі. За словами економічного експерта Олексія Куща, цей законопроєкт також сприятиме монополізації ринку – мовляв, у ньому чітко простежуються інтереси великих будівельних компаній.
"По-перше, законопроєкт не забороняє надавати земельні ділянки під будівництво в оренду - це прихована корупція і гроші повз бюджет. По-друге, не вводиться норма продажів квартир лише після введення будинку в експлуатацію, тобто заборона добудови за кошти інвесторів. Адже зараз інвестор, фактично, бере на себе ризики того, що будівництво може бути заморожене. Така норма могла б дати поштовх іпотечному кредитуванню", – пояснює економічний експерт Олексій Кущ.
Наскільки здорожчають квартири
Чинне законодавство дозволяє інвесторам купувати квартири на стадії "фундаменту" і продавати їх за кілька місяців до введення будинку в експлуатацію, уникаючи оподаткування.
"Інвестор, наприклад, купує 10 одно- чи двокімнатних квартир. За півтора року ціна на них зростає приблизно на 30-40%, а може й на 60-80% залежно від об’єкту. Тож ці 30-40% чи більше відсотків – це чистий заробіток. За діючим податковим законодавством, недобудований об’єкт не є об’єктом нерухомості. Тому якщо інвестор перепродує квартири до того, як будинок отримав сертифікат про введення в експлуатацію, він навряд чи сплачуватиме податки. Це по факту. На первинному ринку немає податкових агентів-нотаріусів, через це відсутній контроль за їх стягненням", – пояснює голова Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта.
Таким чином збільшення податку на прибуток до 18% у разі третього й наступного продажів за рік призведе того, що інвестори втратять змогу купувати кілька квартир, аби потім їх перепродати, йдеться в повідомленні "Конфедерації будівельників України". Як наслідок ринок інвестування може скоротитися вдвічі, а кількість людей, які будуть купувати квартири, може впасти й в 10 разів. Адже потенційним інвесторам буде вигідніше вкладати свої гроші в інші, менш ризикові активи, чи в інші галузі.
Водночас інвестування в квартири з метою перепродажу, за підрахунками КБУ, займає від 20% до 50% в структурі угод на первинному ринку нерухомості і є одним з найголовніших джерел фінансування будівельної галузі.
"Будівельна галузь залучає кошти від внутрішнього маленького інвестора, спрямовуючи їх в економіку на банківську систему України. Несправедлива система оподаткування може зменшити об’єми будівництва та виробництва суміжних галузей у понад два рази", - вважають в КБУ.
За словами Юрія Піти, у разі введення 18%-го податку на дохід від продажу третьої та наступних квартир впродовж року, інвестори можуть відреагувати по-різному: або взагалі піти з ринку, або платити ці 18%, або працювати не в "білу" - наприклад, оформлювати продаж прав на квартиру як дарування, аби уникнути сплати 18%-го податку.
"Якщо ж інвестор спробує завищити ціну на 18% - тут виникне конкуренція по ціні, адже, можливо, знайдеться інший інвестор, для якого це другий продаж і сплачувати він буде 5%-й податок на дохід і 1,5% військового збору. Тож інвестор або має поступитися своїм очікуваним прибутком, або переорієнтувати свій бізнес на здачу квартир в оренду. Кількість рантьє може зменшитися", - каже президент Асоціації фахівців з нерухомості.
ПДВ замість забудовника заплатять покупці
Якщо ж податок на дохід при третьому та наступних продажах щойно збудованих квартир вдарить здебільшого по інвесторах, то ПДВ забудовники цілком перекладуть на плечі покупців нерухомості. Фактично, на ці 20% забудовники піднімуть ціни на квартири. Це призведе до зменшення кількості охочих купляти квартири, а дрібні компанії внаслідок зменшення попиту ризикують збанкрутувати.
"Зараз забудовники намагаються створити максимально вигідні умови для покупців. Наприклад, розтермінування до 2 років із першим внеском у розмірі 10% під 0% – вже є суттєвим трендом, у 25% об'єктів, що зводяться, вже діють схожі програми. Забудовники можуть собі це дозволити, адже зараз купівля квартири фізичною особою на стадії будівництва не обкладається взагалі податками. Люди, в свою чергу, купували нерухомість на первинному ринку, де ціна в середньому на 30-40% дешевша, ніж при купівлі перед введенням будинку в експлуатацію", - пояснює Юрій Піта.
За його словами, забудовник досі не готовий поступитися прибутками через те, що первинний ринок не є білим і прозорим – і це об’єктивна реальність. Відтак ціни на первинному ринку зростуть на ті ж таки 20%. Але це зростання фіскальне, а не ринкове - тоюто збільшення ціни не буде мотивоване ринковою кон'юнктурою.
"У разі ухвалення законопроєкту впродовж кількох місяців забудовники підвищуватимуть вартість квартир. Ціни можуть зростати поступово. Якщо раніше, при переході на новий етап будівництва, забудовник піднімав ціни на 3-5%, то в майбутньому може підіймати на 7-9%", - пояснює фахівець.
Юрій Піта прогнозує, що компанії будуть обирати стратегію продажів квартир у своїх об’єктах залежно від фінансової міцності: одні можуть одразу виставити дорожчу вартість, інші можуть піднімати ціни раз в кілька місяців, а дехто може запланувати подорожчання квартир через пів року після старту будівництва, але суттєве, або ж піднімати ціну на більш пізніх етапах.
"Але це вже ігри всередині ринку. Кінцевий споживач у будь-якому разі отримає щонайменше на 20% дорожче житло", - каже експерт.
За словами Юрія Піти, для покупців нерухомості підвищення цін на 20% буде досить відчутним. Частину покупців це спровокує вкладати гроші на більш ранніх етапах будівництва і внаслідок цього на ринку може збільшитись кількість афер.
"Можливо, забудовники почнуть менше вкладати в якість проєкту, економити на інфраструктурі, зелених зонах, будівельних матеріалах. Щоправда, це не стосується найбільших компаній, які "кров’ю і потом" створювали собі імідж і працюють на ринку не один рік. Інакше вони ризикують набагато більше, аніж дрібні компанії", - каже президент Асоціації фахівців з нерухомості.
Станом на 29 червня законопроєкт № 5600 включено до порядку денного сесії парламенту. Утім, його критикують не лише в експертному середовищі, а й представники "Слуги народу". Таким чином є ймовірність, що у Верховній раді не знайдеться 226 голосів для підтримки урядової ініціативи.
Проте навіть в такому випадку урядовці, схоже, не планують відмовлятися від ідеї оподаткування продажів нерухомості. Адже "оптимізаційний" законопроєкт – це вже друга така спроба. Перша була невдалою: окремі нардепи спробували внести правки щодо ПДВ та податку на дохід від продажу нерухомості в законопроект № 5153 щодо податкової амністії, але решта парламентарів їх не підтримали.