Реконструкція "хрущовок": коли вона може початись та чи ризикують українці втратити житло

Дата публікації
Поділитись:
WhatsApp
Viber
Реконструкція "хрущовок": коли вона може початись та чи ризикують українці втратити житло

ТСН.ua

Одна гривня, витрачена на реконструкцію "хрущовок", буде давати мінімум декілька гривень додаткового ВВП, прогнозують економісти.

Наприкінці липня в уряді знову почалось обговорення ідеї масштабної реконструкції застарілого житлового фонду – радянських "хрущовок". Відповідні зміни до законодавства підготували в Міністерстві розвитку громад та територій. Найближчим часом цей документ має бути затверджений Кабінетом міністрів і поданий у Верховну Раду.

Необхідність перебудови, чи хоча б капітального ремонту "хрущовок", назріла вже давно. Їхній термін експлуатації, як кажуть експерти, становить близько 40-50 років. Тобто, вже зараз оновлення потребують будинки, збудовані до 1970 року. Водночас термін експлуатації будинків 50-60-х років завершився десять років тому, а довоєнних будівель – ще раніше.

Хоча в Україні закон про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду діє ще від 2006 року, масштабна реконструкція так і не почалася. В Мінрегіоні пояснюють це так: є низка вимог, які на практиці неможливо реалізувати. Проте в дійсності проблема глибша: навіть якщо виправити усі недоліки законодавства, без стимулів для інвестора і гарантій для мешканців будинків, реконструкції не буде.

ТСН.ua розбирався, чи допоможе законопроєкт від Кабміну запустити масштабну реконструкцію хрущовок, та що треба, аби інвестори та забудовники взялися за проєкти.

Що пропонують в Мінрегіоні

Ключові зміни в законопроєкті стосуються кількості мешканців будинку, які повинні погодити його реконструкцію. Так, якщо зараз для початку реконструкції багатоквартирного будинку усі без винятку мешканці мають погодити реконструкцію, то законопроєкт зменшує кількість мешканців, що повинні підтримати реконструкцію будинку, до 75%.

Серед іншого, в проєкті закону уточняється алгоритм прийняття рішення про реконструкцію кварталів. Ухвалюватиме його орган місцевого самоврядування, але попередньо він має провести інвентаризацію житлових та нежитлових приміщень, вирішити, чи відселяти мешканців до квартир з маневреного фонду, та затвердити програму реконструкції. Сама ж реконструкція може передбачати як модернізацію будинку з відселенням мешканців чи без нього, так і реновацію, тобто знесення будинку.

"При реновації зноситься квартал старої забудови, в тому числі елементи інфраструктури – комунікації, проїзди між подвір’ями, гаражі, сквери і так далі. Квартал, фактично, буде зводитись "з чистого аркуша" за новим проєктом. Це дуже затратно. Реконструкція більш ймовірна, адже йдеться про локальні проекти кожного дому окремо", - пояснює в коментарі ТСН.ua керівниця Департаменту оцінки групи компаній "Увекон" Світлана Смольникова.

Якщо ж міська чи селищна рада вирішить відселяти мешканців, є два шляхи: або переселятися в інший будинок на постійній основі, або ж тимчасово оселитися в квартирах маневреного фонду. Також мешканець будинку матиме вибір, або повернутися до своєї квартири після реконструкції, або отримати за неї компенсацію (фактично, продати її забудовнику), або ж збільшити чи зменшити площу квартири, купивши або продавши додаткові квадратні метри.

Інвестора-забудовника міська чи селищна рада обиратиме через конкурс. Він, своєю чергою, повинен буде реконструювати не лише житлові будинки, а й об’єкти інженерно-транспортної (каналізацію та об’єкти водопостачання) та соціальної (дитсадки) інфраструктури, які розташовані в межах кварталу.

Що заважає почати перебудову "хрущовок" вже зараз

Опитані ТСН.ua учасники ринку нерухомості кажуть, що зміна відсотку мешканців будинку, які повинні надати свою згоду на його реновацію чи реконструкцію, зі 100% до 75%, - далеко не головне питання, що заважало розпочати масштабну перебудову "хрущовок".

Передусім, аби мешканці будинку дали свою згоду на його капітальний ремонт чи перебудову, їм потрібно чітко пояснити, що вони отримають взамін – тимчасове житло на період будівництва (квартири так званого маневреного фонду) та в яку квартиру оселяться після його завершення.

Як пояснив в коментарі ТСН.ua президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта, в законодавстві потрібно прописати механізм порозуміння з місцевою громадою, аби не чинився необґрунтований опір будівництву, і вирішити питання маневреного фонду – якщо його будівництво ляже на плечі забудовника, він має отримати земельну ділянку та усі дозвільні документи. Від цього і залежатиме успішність всього проєкту з реконструкції.

Водночас Світлана Смольникова називає дві ключові проблеми, що заважають розпочати масштабний проєкт реновації будинків застарілого житлового фонду: перша стосується компенсації мешканцям будинків старої забудови, друга – стосунків органів місцевого самоврядування та потенційних інвесторів.

"Якщо будинок аварійний, мешканців можуть виселити примусово. В інших випадках прописані варіанти обміну на "рівноцінне житло". І це – міна сповільненої дії. В проєкті йдеться, що рівноцінний об’єкт нерухомого майна – об’єкт, житлова площа та ринкова вартість якого не менше, аніж площа та вартість квартири, яка звільняється. Тут можуть виникнути "різночитання". Наприклад, на ринку оціночних послуг є "чудотворці", що зарекомендували себе у вмінні мінімізувати вартість об’єкту, а разом з тим і базу оподаткування при угодах з купівлі-продажу житла. Тепер задача буде прямо протилежною – максимально завищити його вартість", - каже фахівець.

За її словами, під час оцінки вартості квартири варто враховувати її місцерозташування: квартири в центральній частині міста мають вищу вартість, аніж квартири в інших районах.

Юрій Піта відзначає й інші проблеми, без вирішення яких новий законопрєект буде малоефективним. Зокрема, уряд має розробити чіткі механізми залучення до реконструкції будинків застарілого житлового фонду інвесторів-забудовників.

"Має бути чітко прописана дорожня карта - концепції нових кварталів, прозорі аукціони, тендери, терміни будівництва та санкції за їх недотримання. Невирішеним залишається питання, хто фінансуватиме прокладання нових інженерних мереж. Адже у собівартості будівництва нового багатоповерхового будинку вартість облаштування мереж може сягати 40-60% від загальної собівартості будівництва", - каже фахівець.

Крім того, початку реновації житлових масивів застарілої забудови заважає відсутність Генерального плану населеного пункту і відсутність запобіжників для уникнення шахрайств з боку підрядників, банкрутств будівельних компаній, аби реконструкція не перетворилася в низку чергових довгобудів.

"Оптимальний сценарій має виглядати так: міська влада оголошує тендер на реновацію житла в чітко окреслених межах, готує інвестиційний проект, обговорює його з громадою і отримує згоду 75% мешканців будинку. Далі ж вона оприлюднює, які вигоди готова на себе взяти – чи фінансування будівництва інженерних мереж, чи демонтаж застарілих будинків, чи часткове фінансування будинків маневрового житлового фонду. Інвестор, в свою чергу, має отримати інформацію, скільки реально в будинку живе людей, скільки буде потрібно нових квартир. На підставі цього він розробляє концепцію, кошторис, візуалізацію і проект будівництва тимчасового житла для власників старих квартир", - пояснює фахівець. 

Хто лишиться у виграші

Експерти відзначають, що для вирішення цих питань і початку масової реконструкції "хрущовок" потрібна політична воля вищого керівництва країни. Якщо ж вона буде – цей проєкт може принести вигоду не лише мешканцям квартир старих будинків, які отримають нове рівноцінне житло, а й країні загалом.

"Реконструкція застарілих будинків є одним з найкращих мультиплікаторів для економіки. Одна гривня, витрачена на реконструкцію "хрущовок", буде давати мінімум декілька гривень додаткового ВВП. Адже реновація будинків - це метал, цемент, труби, будівельні матеріали, зарплата робітників", - пояснює фахівець.

Однак, Олексій Кущ застерігає, що у разі запуску цієї програми потрібно не повторити помилок, які були припущені в попередніх масштабних проєктах, зокрема у "Великому будівництві".

"У нас часто запускаються масштабні проєкти, які не дають мультиплікаційного ефекту. Класичний приклад – "Велике будівництво". Якщо держава збирається витратити майже 4 мільярди доларів на дороги, перед тим потрібно було запустити автодорожньо-промисловий кластер: налагодити виробництво бітуму та будівельної техніки, аби гроші, витрачені на проєкт, стимулювали українську економіку. Але вийшло, що з 4 мільярдів доларів, які держава витратила на будівництво доріг, близько 2 мільярдів пішло на оплату китайської будівельної техніки, російського бітуму і на оплату праці турецьких компаній", - пояснює фахівець.

За його словами, у разі з масштабною реконструкцією застарілого житлового фонду, має бути налагоджене виробництво своїх будівельних матеріалів – цементу, плитки, інженерії (труб, кабельної продукції, проводів, змішувачів). Лише тоді це буде стимулятором економіки.

Також Олексій Кущ відзначає, що важливо, аби політика заміни "хрущовок" не торкнулась лише багатих і привабливих районів Києва, Львова чи Одеси.

"Якщо будуть виділятися державні кошти, реконструкція має починатися з регіонів – з невеликих районних та обласних центрів. Адже є ризик, що великі будівельні компанії розділять між собою ласі шматки застарілого житла в центрі Києва, Львова чи Одеси, де, загалом, замінити "хрущовки" можна й без допомоги держави, і отримають за це податкові стимули та пільги", - каже фахівець.

Він додає, що якщо проєкти будуть починатися з регіонів, куди забудовник просто так не прийде, то без державної допомоги нічого не обійтися. А якщо йдеться про реконструкцію житла в центрі Києва чи Львова, то жодних податкових пільг держава не повинна надавати забудовникам, адже це й так буде для них вигідним бізнес-проєктом.

"В Україні питання перебудови "хрущовок" – це вже не питання вигоди, а питання безвихідності. Усі будинки мають свій термін експлуатації. Життєвий цикл "хрущовок" в найближчі десять років буде підходити до завершення. Якщо з ними нічого не робити, це загрожує як мінімум погіршенню умов проживання мешканців будинку, а як максимум – різними аваріями, в тому числі й доволі небезпечними", - резюмує Олексій Кущ.

Наступна публікація