Ринок нерухомості: що буде з цінами восени та чи варто чекати на обвал

Дата публікації
Поділитись:
WhatsApp
Viber
Ринок нерухомості: що буде з цінами восени та чи варто чекати на обвал

ТСН.ua

Зараз нова квартира по кишені лише кожному десятому українцю.

2021 року на українському ринку нерухомості спостерігається суттєве пожвавлення: вартість квартир в новобудовах від січня зросла майже на 20%, на вторинному ринку – майже на 9%. Основна причина зростання цін – збільшення попиту. Після року пандемії та економічної кризи українці, задля збереження та примноження коштів, почали жвавіше купувати квартири.

Фахівці з нерухомості відзначають, що наразі ціни на нерухомість в Україні майже досягли економічно обґрунтованого максимуму. Так, за різними підрахунками вартість квартир вже є непідйомною для понад 90% українців, і лише 8% людей можуть дозволити собі придбати нерухомість.

Така ситуація є небезпечною. Якщо забудовники для збільшення заробітку знову піднімуть ціни, спроможних купити квартиру стане ще менше. Забудовники втратять  своїх інвесторів, збільшиться кількість заморожених об’єктів та банкрутства учасників ринку. За цим іде обвал цін.

Схоже відбувалось на ринку нерухомості в Україні перед кризою 2008 року. Тоді після стрімкого пожвавлення у 2006-2007 роках ціни на нерухомість розпочали піке, впавши у понад два рази, а нерухомість на тлі економічної кризи фактично перестала цікавити потенційних інвесторів.

Чи є ризики, що це повториться 2021-го? У скільки зараз реально обійдеться квартира в Києві та хто може її собі дозволити? Розбирався ТСН.ua.

Житло в столиці та передмісті: які зараз ціни

За даними сервісу з пошуку квартир ЛУН, у столиці налічується 365 житлових комплексів, що будуються, а у передмісті – ще 313. Ціни на квартири в новобудовах стартують від 9 тисяч доларів.

Найдешевша пропозиція – квартира-студія площею близько 15 кв. м в Жулянах, вона обійдеться покупцеві в суму від 9 600 до 11 800 доларів. Найдорожчий варіант – чотири- та п’ятикімнатні квартири з виглядом на історичний центр або на Дніпро. Їхня площа може сягати 500 квадратних метрів, а вартість – 4,5 мільйона доларів.

За даними аналітиків «ЛУН Місто», середня вартість квадратного метра в столичних новобудовах складає 1 210 доларів. Квадратний метр в будинках класу «економ» в середньому в серпні коштував 820 доларів, у будинках класу «комфорт» – 1000 доларів, класу «бізнес» – 1 820 доларів, класу «преміум» – 2 870 доларів.

Найдешевші квартири в Деснянському (810 доларів/кв. м), Дарницькому (910 доларів/кв. м) та Святошинському (955 доларів/кв. м) районах. Найдорожчі – в Голосіївському (1 340 доларів/кв. м), Подільському (1 345 доларів/кв. м), Шевченківському (1 550 доларів/кв. м) та Печерському (2 450 доларів/кв. м) районах.

Як розповів в коментарі ТСН.ua президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта, в першій половині року на первинному ринку нерухомості спостерігалась досить висока активність, а ціни на квартири в новобудовах в найбільших містах України (Київ, Дніпро, Львів, Одеса та Харків) від початку року зросли на 18-20%.

Так, за перше півріччя капітальні інвестиції в нерухомість перевищили 9 млрд грн, що на 25% більше, ніж показники за аналогічний період минулого року. За даними АФНУ, понад 70%, або більш як 6 млрд грн інвестувалося в новобудови.

«Від початку року понад дві третини всіх інвестиційних угод припали на 1, 2-кімнатні квартири площею до 60 кв. м на початкових стадіях будівництва, майже на «стартовій» ціні продажу. Вкладання коштів на початку будівництва, попри наявні ризики, що будинок буде зведений вчасно, мотивоване тим, що за 1,5-2 роки вартість придбаної квартири стане дорожчою щонайменше на 30%», – пояснив фахівець.

На вторинному ринку житла у першій половині 2021 року вартість квартир теж зросла, але не так суттєво, як на ринку новобудов. За даними АФНУ, у великих містах України зростання склало від 6,4% до 9%.

У столиці житло на вторинному ринку здорожчало на 7%, із 1 690,9 доларів/кв. м у січні до 1 809,8 доларів/кв. м у червні 2021 року. Найдорожчі квартири – у центральних районах столиці: в Печерському середня ціна становила 3 065,5 доларів/кв. м, у Голосіївському – 1 810,5 доларів/кв. м, у Шевченківському – 1 622,1 доларів/кв. м.

Як пояснив в коментарі ТСН.ua генеральний директор групи компаній «Увекон» Володимир Шалаєв, за останні півроку житло на вторинному ринку здебільшого купували задля покращення житлових умов або з метою збереження коштів. Так, 50-55% всіх придбань пов’язані з попереднім продажем наявних у власності об’єктів нерухомого майна (квартир чи земельних ділянок), близько 40-45% – це інвестиційні придбання з метою збереження та примноження статків.

Чи здорожчають квартири восени

Після весняного ажіотажу, починаючи від липня ринок нерухомості дещо «просів»: кількість інвестиційних угод, за даними АФНУ, скоротилася майже на 25%. Фахівці очікують, що в другій половині року на ринку нерухомості очікується пожвавлення, проте цінова ситуація буде стабільною: квартири в новобудовах можуть здорожчати на 5-10% залежно від регіону, локації та інфраструктури довкола житла.

«Зростання цін, якщо і буде, то переважно за рахунок активності тих покупців, що купуватимуть житло суто з інвестиційною метою. Проте, ресурс потенційних покупців наразі майже вичерпався. В Україні лише 7-8% громадян можуть дозволити собі купівлю житла за наявні кошти, або за програмами з іпотеки чи розтермінування. Тож обмежена кількість потенційних покупців і стримуватиме зростання цін», – пояснює Юрій Піта.

Схожі цінові тенденції спостерігаються і на вторинному ринку. Фахівець прогнозує, що у найбільших містах за підсумками року зростання вартості квартир може досягти 17-20%. Переважно здорожчає найбільш затребувана категорія житла - малогабаритні квартири належного стану площею до 50 кв. м в «радянських» будинках, розташованих поруч із метро чи зручними транспортними розв’язками.

Серед головних причин зростання вартості житла на вторинному ринку експерт назвав інфляційні процеси, непевність економічної політики країни, що позначається на рівні добробуту громадян, а також обмежена дія державних іпотечних програм.

«Пільгова» іпотека під 7% лише на 1-2% збільшила кількість потенційних покупців житла. Саме тому, як і на первинному ринку, у найближчі місяці будуть сформовані максимальні ціни, що відповідатимуть реальному і досить обмеженому у фінансовому плані попиту», – наголосив Юрій Піта.

Він додав, що на відміну від осені 2021 року, взимку та весною наступного року ринок нерухомості буде відносно стабільним – суттєвого зростання чи зниження вартості житла не очікується.

Чи варто чекати на обвал

Низка експертів стверджує, що за нинішніх умов – низького попиту та високих цін на житло, – цілком реальним видається обвал ринку та стрімке падіння вартості нерухомості.

До того ж, ідеться не лише про Україну. Економісти Oxford Economics кажуть, що і глобальний ринок нерухомості «розігрівся» настільки, що не здатен підтримувати нинішнє зростання. Зокрема, ціни житло в розвинених країнах є завищеними приблизно на 10%. Для порівняння, у 2006 році ціни на житло були завищені на 13-15%, що призвело до обвалу ринку 2008 року.

Хоча Україна і не належить до категорії розвинених країн, експерти прогнозують, що за нинішніх умов ціни на нерухомість до кінця року можуть сягнути економічно обґрунтованого максимуму. Хмизу в вогонь може додати Верховна Рада: якщо парламентарі ухвалять законопроект №5600, квартири незабаром здорожчають ще на 15-20%.

Але тим не менше, опитані ТСН.ua фахівці кажуть, що ситуація на українському ринку нерухомості зараз далека від тієї, яка була напередодні кризи 2008 року. Тож підстав для обвалу і шаленого зменшення цін – немає. Декілька аргументів на підтвердження цього навів Володимир Шалаєв.

По-перше, у 2006-2007 році на тлі економічного зростання банки, в тому числі з іноземним капіталом, активно видавали іпотеку та кредити під купівлю житла. Це стимулювало ринок нерухомості – житло розкуповувалось навіть не на етапі котловану, а ще раніше. Зараз державна програма «Доступна іпотека під 7%» не розширила можливості людей купувати житло. За її рахунок попит зріс лише на кілька відсотків. Якби кількість покупців зросла на 10%, тоді були б причини для зростання ціни.

По-друге, у 2006-2007 роках внаслідок шаленого попиту ціни зросли більш як вдвічі і вартість квартир сягала 3-3,5 тис. доларів/кв. м. Однак, така ціна на нерухомість – неадекватна, адже забудовники отримували надприбутки: називалися цифри до 300% і вище. Тож у 2008 році, після обвалу ринку, вартість квартир зменшилась вдвічі і досягла своєї реальної ціни. Зараз же прибуток забудовників навряд чи перевищує 30-35% в об’єктах економ-класу.

По-третє, у 2006-2007 роках на нерухомість був шалений попит, адже будувалося значно менше, аніж зараз.

«Після першого локдауну у 2020 році пожвавився попит на нерухомість: люди почали більше вкладати, адже зараз це, фактично, чи не єдина можливість не лише зберегти, а й примножити свій капітал. За таких умов цілком природно, що вартість первинного житла зросла», – каже Володимир Шалаєв.

Знижувати ціни забудовники теж не поспішатимуть, навіть попри те, що вони є непідйомними для левової частки українців. Фахівець прогнозує, що вони можуть скористатися так званим прихованим зниженням цін – наприклад, давати розтермінування на вигідніших умовах, або ж не збільшувати ціни у гривні на тлі зростання курсу долара.

«Будь-які знижки від забудовників можна вважати прихованим зниженням ціни», – резюмує він.

Наступна публікація