Ринок землі відкрився: як українці можуть її купити та продати

Ринок землі відкрився: як українці можуть її купити та продати

ТСН.ua

​​​​​​​Перед продажем землі її власник має пройти сім кіл бюрократичного пекла.

Від 1 липня в Україні припинив дію мораторій на продаж сільськогосподарських земель, що діяв від 2002 року, і відкрився ринок землі. Відтепер українці можуть вільно купувати та продавати землю сільськогосподарського призначення.

Усього в Україні близько 42,7 мільйона гектарів землі сільськогосподарського призначення. Під дією мораторію дотепер перебувало понад 41 млн гектарів. Решта 1,7 млн – були виділені під садівництво, городництво та ведення особистого селянського господарства.

З цих 41 млн гектарів сільськогосподарської землі близько 10 млн га зараз є у державній та комунальній власності. Заборона продажу цієї землі лишається й надалі. А от понад 31 мільйон гектарів сільськогосподарської землі нині перебуває у приватній власності, з них близько 28 млн гектарів – приватні паї. Саме цю землю українські громадяни зможуть вільно купувати та продавати фізичним особам. Юридичні особи, тобто підприємства, не зможуть купувати сільськогосподарську землю ще два з половиною роки, до 1 січня 2024-го.

Впродовж останніх двох років Верховна Рада ухвалила низку законів, які встановили нові правила та обмеження для усіх його учасників – власників та орендарів землі, потенційних покупців, підприємств аграрного сектору. ТСН.ua пояснює, як купити та як продати землю сільськогосподарського призначення.

Де можна купити та продати земельну ділянку

Найближчі 2,5 року для українців діятиме обмеження – не більше 100 гектарів землі в одні руки. Від січня 2024 року загальна площа сільськогосподарських земель в одних руках не може перевищувати 10 тисяч гектарів. Таке ж обмеження відтоді діятиме і для юридичних осіб.

Чинне законодавство дозволяє українським громадянам продавати та купувати землю у будь-який спосіб – або ж після усної домовленості між покупцем та продавцем, або через оголошення у газеті. Також українці зможуть купити чи продати землю через електронні аукціони.

Аукціони відбуватимуться на різних майданчиках. Наприклад, через державний сервіс «Prozorro.Продажі» - на ліцензованих майданчиках «Е-Тендер» чи «SmartTender». Там само фермери можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають в державній та комунальній власності.

Торги відбуватимуться онлайн, а цінові заявки оприлюднюватись не будуть. Учасники аукціонів попередньо мають сплатити реєстраційний (0,1% від мінімальної зарплати, або 600 гривень) та гарантійний (30% від стартової ціни лоту) внески. Останній повертатиметься по завершенні аукціону усім його учасникам, окрім переможця.

Купити та продати землю можна й на приватних платформах. Про створення однієї з таких – «Доброзем» – наприкінці червня заявили співзасновник Monobank Дмитро Дубілет та президент асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» Алекс Ліссітса.

Щоправда, станом на 1 липня через новий сервіс можна лише перевірити, чи готова ділянка до продажу. Розробники обіцяють, що у липні, коли запуститься ринок, сервіс запрацює на повну.

Як підготувати землю на продаж

Власники земельної ділянки, які мають намір її продати, попередньо мають підготувати усю юридичну документацію на неї.

Як пояснив в коментарі ТСН.ua старший юрист київського офісу міжнародної юридичної фірми Baker McKenzie Андрій Гребьонкін, якщо ж власник землі користується ділянкою сільськогосподарського призначення на правах довічного успадкованого володіння, він не матиме змоги її продати. Попередньо, за словами юриста, власник повинен оформити на ділянку право власності, а безпосередньо перед продажем – провести нормативно-грошову оцінку ділянки.

«Громадянин України, якому належить право довічного успадковуваного володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, може викупити такі земельні ділянки з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходитиме до покупця після сплати першого платежу», – пояснює Андрій Гребьонкін.

Під час купівлі земельної ділянки укладається договір купівлі-продажу, який повинен бути засвідчений у нотаріуса.

«Після підписання договору буде відбуватися подальша реєстрація в реєстрі прав на нерухоме майно на нового володаря земельної ділянки. Для цього не потрібно додатково звертатися до реєстраторів, приватні нотаріуси можуть під час угоди самостійно вносити зміни у вищезазначений реєстр», – пояснює в коментарі ТСН.ua молодший юрист компанії Investment Service Ukraine Ілля Вишневецький.

За словами фахівця, перед купівлею чи продажем ділянки необхідно перевірити, чи не існує обмежень на її продаж: іпотеки, арешту, заборони і чи не перебуває вона в оренді.

«Найчастіша перешкода для укладання угод це внесення продавця чи покупця у реєстр боржників. Нотаріус перед початком угоди перевіряє цей реєстр, і, якщо особа є у списку боржників, угода скасовується. Ви можете навіть і не знати, що ви там є, тому що туди можливо потрапити забувши про неоплачений дорожній штраф чи штраф за паркування», – каже Ілля Вишневецький.

Скільки коштуватиме земля та які податки треба платити

Українці не зможуть купувати земельні ділянки за готівку, розрахунок повинен бути винятково у безготівковій формі. Стартова ціна лоту на аукціоні, а також ціна у разі продажів не через торги визначатиметься продавцем.

«До 1 січня 2030 року ціна продажу ділянок, виділених в натурі власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за нормативну грошову оцінку. Покупець також має бути готовим документально підтвердити джерело походження коштів», – додає Гребьонкін.

Продавець ділянки мусить сплатити податок на дохід фізичних осіб у розмірі 5% від вартості ділянки, а також 1,5%-й військовий збір. Утім, як кажуть експерти, є багато винятків.

«Продавець ділянки може не сплачувати податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір за умови, якщо він продає нерухоме майно вперше протягом звітного податкового року, якщо розмір ділянки не перевищує норми безоплатної передачі (наприклад, 2 га для ділянок під особисте селянське господарство та 0,12 га - для ділянок під садівництво), та якщо ділянка перебуває у власності продавця понад 3 роки (ця умова не розповсюджується на майно, отримане у спадщину)», – каже Андрій Гребьонкін.

Між тим, право українців отримати 2 гектари землі для ведення особистого селянського господарства після земельної реформи нікуди не зникне.

«Закон № 552-ІХ не вносить зміни до статті 121 Земельного кодексу України, тим самим залишаючи процедуру отримання цих ділянок без змін. Водночас, практична реалізація права безоплатного отримання таких ділянок продовжить залежати від наявності у межах територіальної громади вільних ділянок для таких цілей», – пояснює Гребьонкін.

Що буде з «земельними схемами»

До липня 2021 року існувало кілька схем, коли фермери або аграрні холдинги купляли сільськогосподарську землю у українців в обхід мораторію на продаж. За словами Іллі Вишневецького, існувало два найпопулярніших способи купівлі земельних ділянок.

«Багато бізнесменів не бажали підписувати договори оренди через те, що власник міг легко їх розірвати. Тому, по-перше, існувала можливість укладання договору займу між власником та покупцем земельної ділянки. Під договір займу укладався договір залогу на земельну ділянку. Так як зняти це обмеження міг лише покупець, це було потужним важелем для захисту його прав. Після укладання договору власник земельної ділянки підписував заповіт на цю ділянку», – пояснює фахівець.

Другий спосіб, за яким підприємці купували землю в обхід мораторію, – укладання договору довгострокової оренди, або емфітевзису. До 2019 року термін дії такого договору міг складати до 100 чи 200 років, утім, два роки тому парламент обмежив можливі його терміни.

«Нотаріально укладався договір емфітевзису (оренда строком до 50 років) з подальшою реєстрацією у реєстрі. Це не давало можливості власнику землі «передумати» в майбутньому. Далі, як і в першому випадку, власник землі підписував на ділянку заповіт», – каже Ілля Вишневецький.

Спеціалісти пояснюють, що від 1 липня фермерам немає необхідності укладати з власниками землі договору емфітевзису, однак аграрні підприємства й надалі, ймовірно, використовуватимуть цей спосіб.

«За договором емфітевзису на користь власника ділянки одним платежем сплачуються кошти за весь строк дії договору, а умови договору визначаються лише з урахуванням інтересів користувача. Оскільки на сьогодні законодавством не передбачено нових обмежень щодо укладення договір емфітевзису ділянок та не затверджено типового договору емфітевзису, ми не виключаємо, що зазначений спосіб користування може використовуватись і після 1 липня», – пояснює Андрій Гребьонкін.

Наступна публікація