Ринок нерухомості Дубая на тлі війни з Іраном летить у прірву: чого чекати далі

Ринок нерухомості у Дубаї демонструє рекордне падіння на тлі війни в Ірані. Ракети та дрони, які падають на місто і спричиняють руйнування та відтік туристів, за даними місцевих аналітиків, уже обвалили ціни на квартири аж на 30 відсотків. Утім, усе не так погано.

Що насправді відбувається з інвестиціями, цінами та настроями покупців після ескалації у регіоні - ТСН.ua розповів Юрій Грушецький, засновник компанії Deniz Estate, який працює зокрема і в ОАЕ.

За словами експерта, ринок нерухомості Дубая входить у період, коли головним активом стають уже не квадратні метри, а довіра. Ескалація на Близькому Сході вдарила не стільки по цінах, скільки по самому образу Дубая як безпечної гавані для капіталу. І саме це може виявитися для ринку значно серйознішим за короткострокові коливання. Формально система залишається стабільною: банки працюють, будівництво триває, масового виходу інвесторів немає. Але інвестиційна логіка вже починає змінюватися. Питання тепер не в тому, чи впаде ринок завтра, а в тому, скільки коштуватиме втрата відчуття безпеки для одного з найуспішніших ринків нерухомості у світі. (Далі - пряма мова). 

Війна на Близькому Сході: головний удар - не по нерухомості, а по репутації Дубая

Під удар потрапив не стільки сам ринок нерухомості, скільки репутація Дубая як безпечної юрисдикції для капіталу.

Багато років цей ринок продавав інвесторам не лише дохідність, податкову гнучкість і зрозумілу модель угод. Ключовим активом був статус стабільного і передбачуваного середовища для інвестицій. Саме на цьому трималася значна частина попиту.

Варто враховувати і специфіку самого ринку. Нерухомість у Дубаї значною мірою побудована на глобальному позиціонуванні міста. Масштабні проєкти, рекордні хмарочоси, нові райони, які швидко з’являються на мапі, формували образ постійного зростання. У такій моделі довіра до локації стає одним із ключових факторів ціноутворення.

Коли поруч із цим образом з’являються ризики безпеки, інвестиційна логіка змінюється. Навіть без значних руйнувань сам факт військової напруженості в регіоні змушує інвесторів переглядати оцінку ризику. Премія за статус безпечної гавані поступово зникає, а рішення про купівлю ухвалюються обережніше.

У таких умовах ринок починає переоцінювати не лише поточні ціни, а й майбутню дохідність і горизонт інвестиції. Те, що раніше сприймалося як майже безризикова локація, тепер знову входить у стандартну інвестиційну логіку з поправкою на геополітичний фактор.

Чому навіть у кризовому сценарії Дубай не втрачає фундаменту

Репутаційний удар сам по собі не означає системної кризи. Інститути, на яких тримається ринок нерухомості Дубая, продовжують працювати.

Банківська система функціонує, платежі проходять, інвестори здебільшого виконують зобов’язання за розстрочками. Будівництво не зупинене, фінансова інфраструктура працює стабільно. Для ринку нерухомості це базові індикатори його життєздатності. Справжні проблеми починаються тоді, коли зупиняються банки і розривається ланцюг платежів. Цього зараз не відбувається.

Немає і масового виходу інвесторів із угод. Окремі власники виставляють об’єкти на продаж, але їхня частка залишається невеликою. Значна частина так званих «термінових продажів», які активно циркулюють у чатах і рекламних розсилках, на практиці виявляється звичайним маркетингом. У багатьох випадках ціни в таких пропозиціях не відрізняються від рівнів, за якими подібні об’єкти продавалися кілька місяців тому.

Показовий настрій ринку добре передає одна деталь із нашої дискусії. Над регіоном уже літають дрони, а інвестори продовжують торгуватися за дисконт у десять відсотків. Це виглядає іронічно, але водночас демонструє головне. Учасники ринку поки що мислять у звичній інвестиційній логіці.

Водночас ринки нерухомості майже ніколи не реагують миттєво на геополітичні події. Між новинами і рухом цін зазвичай проходить кілька місяців. Спочатку ринок завмирає, інвестори спостерігають за розвитком ситуації, кількість нових угод скорочується, але ціни ще тримаються. Лише згодом починає зростати пропозиція. Частина власників фіксує прибуток, частина переглядає стратегію, частина не готова тримати актив у регіоні з новим рівнем ризику.

Саме тому реакція цін може проявитися із запізненням. Якщо напруження в регіоні збережеться, ринок, імовірно, пройде через фазу корекції. У середньостроковому сценарії це може означати зниження цін приблизно на 20–30 відсотків. Глибина корекції значною мірою залежатиме від того, наскільки активно влада емірату буде підтримувати девелоперів і фінансову систему.

При цьому важливо враховувати масштаб самого ринку. Дубай залишається одним із найбільш капіталізованих ринків нерухомості у світі, який підтримують не лише приватні інвестори, а й суверенні фонди та державні програми розвитку. У минулі роки ця модель уже не раз демонструвала здатність швидко стабілізувати ситуацію під час стресових періодів.

Нерухомість у Дубаї: що на тлі війни з Іраном зараз має зробити інвестор

Події на Близькому Сході ще раз нагадали базове правило інвестування: капітал не варто концентрувати в одній юрисдикції.

Багато інвесторів роками формували портфелі, фактично прив’язані до одного ринку. Десять квартир у Дубаї замість диверсифікації між різними країнами і валютами. Поки ринок зростає, така модель здається ефективною. Геополітична напруженість швидко показує її слабкість.

Масового виходу з дубайських активів поки що немає. Але поведінка інвесторів поступово змінюється. Все більше уваги вони приділяють диверсифікації і паралельно розглядають інші ринки.

У розмовах дедалі частіше з’являються два напрямки: Південно-Східна Азія та  південь Європи, особливо Іспанія. 

Для інвесторів це не стільки питання втечі з одного ринку, скільки пошук балансу. Коли зростає геополітичний ризик, капітал починає перерозподілятися між різними регіонами. Саме ця переоцінка інвестиційної географії може стати одним із головних наслідків нинішнього конфлікту для глобального ринку нерухомості.