Як купити сільськогосподарську землю в Україні: усе, що треба знати

Дата публікації
Поділитись:
WhatsApp
Viber
Як купити сільськогосподарську землю в Україні: усе, що треба знати

ТСН.ua

Аби не втратити придбану землю, слід попередньо уважно перевірити документи продавця.

Від 1 липня в Україні відкрився ринок землі: тепер кожен українець може цілком офіційно придбати земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

Водночас українці отримали ще один інструмент для інвестицій і примноження власного капіталу. Очікується, що після відкриття ринку ціна гектару стрімко зростатиме: спершу щороку на 10-15% до 1-2 тис. доларів за гектар, а від 2024-го року, коли право купляти землю отримають підприємства, - до 5-10 тис. доларів за гектар. Тож інвестуючи в землю в найближчі два роки, є можливість швидко і суттєво примножити власні кошти.

Як саме придбати земельну ділянку сільськогосподарського призначення – докладно пояснює ТСН.ua.

Що варто перевірити перед купівлею землі

Формально купляти сільськогосподарську землю в найближчі два роки мають право усі українці, однак є низка обмежень. Не мають права на купівлю землю особи, що перебувають під санкціями та особи, які є чи були членами терористичних організацій. Тож, по-перше, покупцю землі варто попередньо перевірити, чи не міститься його ім’я в таких списках.

До 1 січня 2024 року кожен українець має право зосередити в своїй власності не більше 100 гектарів сільськогосподарської землі, від 1 січня 2024-го ця норма збільшиться до 10 тис. га.

У разі перевищення ліміту концентрації нотаріуси, які засвідчуватимуть договір купівлі-продажу, мають право відмовити покупцеві в цьому. Тож перед придбанням земельної ділянки варто пересвідчитись, що загальна кількість гектарів у власності покупця не перевищує встановлений ліміт.

Якщо ж після купівлі землі у власності громадянина опиниться понад 100 га сільськогосподарської землі, «зайві» гектари вони мають продати чи передати протягом року від моменту набуття права власності. Інакше суд може конфіскувати цю землю, а згодом продати її на земельних торгах. Тоді частина виручки піде на покриття витрат, пов’язаних з її продажем, а решта грошей повертатиметься власнику.

Окрім того, перед купівлею земельної ділянки покупець має пересвідчитись, що може документально підтвердити джерела походження коштів, за які збирається придбати ділянку. Якщо такого підтвердження немає – нотаріус, який має засвідчити угоду купівлі-продажу, може відмовити покупцеві у цьому.

Як обрати земельну ділянку

Власники земельної ділянки не обмежені у виборі майданчику для продажу сільськогосподарських угідь. Тож покупець може знайти ділянку на аукціонних платформах, через оголошення в газеті, на спеціалізованих інтернет-платформах (наприклад, OLX), або ж розпитати знайомих, чи ніхто не має намір продати земельні паї.

Мінусом платформ онлайн-оголошень є те, що там неможливо відфільтрувати земельну ділянку за призначенням: поряд з сільськогосподарськими угіддями розміщені оголошення про продаж ділянок під забудову, присадибних ділянок тощо. Також в оголошеннях зазвичай не зазначається, чи перебуває земельна ділянка в оренді.

Після обрання земельної ділянки у Міністерстві юстиції радять покупцю провести її юридичний аудит та переконатися, що немає ніяких юридичних проблем, зокрема – кадастрових помилок.

Між тим у багатьох власників земельних паїв право власності на ділянку є лише у паперовому вигляді, а документи на папері – легко підробити. Тож покупцеві варто перевірити право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Також покупцеві слід дізнатись, чи перебуває ділянка, яку він планує придбати, в оренді. Це не завадить придбати землю, однак орендарі ділянок мають переважне право купівлі ділянки. Якщо ж власник паю має намір продати землю, він попередньо має запитати про це орендатора, чи не хоче він викупити її, або ж передати переважне право купівлі іншій особі.

Зокрема, можуть виникнути проблеми під час купівлі землі, що перебуває в оренді у агрохолдингів та фермерів. До 2024 року юридичні особи не мають права купувати земельні ділянки, але аби власником землі не стала стороння особа, вони можуть відступити переважне право викупу фізичній особі – знайомим або родичам.

У скільки може обійтись земля та як за неї розрахуватись

Ціна земельної ділянки сільськогосподарського призначення визначається продавцем та покупцем в результаті перемовин.

Однак, до 2030 року є обмеження: не допускається продаж землі дешевше, аніж нормативна грошова оцінка ділянки. Її, в свою чергу, можна отримати в місцевому Центрі надання адміністративних послуг.

Станом на 1 липня, коли відкрився ринок землі, середня нормативна грошова оцінка гектару ріллі становила 25 тис. грн.

За даними Державної податкової служби станом на 1 січня 2021 року нормативна оцінка гектару необроблюваних впродовж тривалого часу сільськогосподарських угідь коливалась від 21,4 до 33,6 тисячі гривень, а вартість оброблюваних земель – від 27,0 до 74,1 тисячі гривень залежно від областей.

Розраховуватися за землю при її купівлі можна буде виключно у безготівковій формі через банківський переказ. Для цього покупцеві необхідно попередньо відкрити рахунок у банківській установі.

Як укласти договір

Угоди з купівлі-продажу землі укладаються між покупцем і продавцем у нотаріуса. Для засвідчення договору необхідно мати паспорти продавця та покупця, ідентифікаційні коди, звіт про експертну грошову оцінку, документи, що підтверджують право власності на ділянку та витяг щодо ділянки з Держгеокадастру.

Нотаріус повинен перевірити правильність поданих документів та провести перевірку покупця: джерела походження коштів, чи не накладено на особу санкції та чи не буде в результаті купівлі землі перевищена гранична концентрація в 100 га.

Крім цього, нотаріус має пересвідчитись, що ділянка розташована не ближче, аніж за  50 кілометрів до державного кордону, а також чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладено на неї арешт.

За результатами перевірки нотаріус повинен скласти протокол-резюме. Якщо ж порушена хоча б одна з цих вимог, нотаріус зобов’язаний відмовити в державній реєстрації договору.

Якщо ж земельна ділянка усе-одно буде продана особі, що не мала на це право, її можуть конфіскувати за рішенням суду. Також суд може анулювати договір купівлі продажу земельної ділянки за позовом особи, що мала на ділянку переважне право викупу, але не була проінформована про її продаж.

«Лайфхаки» для покупця

Одразу після запуску ринку в Україні з’явилось декілька сервісів-посередників з купівлі землі: наприклад, онлайн-маркет «Доброзем» чи сервіс з інвестицій в сільськогосподарську землю «КупиПай». Вони фактично беруть на себе усі юридично-податкові процедури під час купівлі землі.

Це працює так: покупець ділянки має дати довіреність сервісу на купівлю землі, згоду від дружини/чоловіка, підписати договір з сервісом, сплатити відсоток (5% - для «КупиПай» від вартості землі за послуги платформи, надати усі необхідні документи, включно з тими, які підтверджують походження коштів, за які купується ділянка.

Увесь процес триває до місяця. На фінальному етапі довірена особа підписує договір купівлі-продажу ділянки, договір на оренду (якщо ділянкою хтось вже користується), після чого в реєстрі з’являються дані про покупця як про власника ділянки.

Наступна публікація