Правила программы "єОселя" изменили: кто теперь может купить квартиру и сколько это будет стоить

В Украине изменили правила программы государственного ипотечного кредитования «єОселя». Правительство приняло перечень нововведений, призванных сделать условия более гибкими, но в то же время устанавливают четкие рамки для площади недвижимости.

Об обновлении программы сообщила премьер-министр Украины Юлия Свириденко. Новые правила официально начнут действовать уже через месяц.

Кто теперь имеет право на льготные квадратные метры, как изменятся лимиты площади и сколько стоит жилье в Киеве в 2026 году, — рассказывает ТСН.ua.

Что это за программа «єОселя» и кто может ею воспользоваться

Эксперт по недвижимости Елена Бондарук в комментарии ТСН.ua рассказала, что не малый процент сделок в 2026 году, в частности в Киеве, составляет покупка жилья по программе «єОселя».

«єОселя» — это программа доступного жилья от государства, позволяющая оформить кредит на квартиру или дом сроком до 20 лет с первоначальным взносом от 20% (или 10% для молодежи до 25 лет).

По словам риелтора, стандартные условия, это кредит под 3% — для военных, работников сектора безопасности, медиков, педагогов, ученых и под 7% — для других категорий граждан, отвечающих условиям программы.

«Кредитование предоставляется сроком до 20 лет. Начальный взнос составляет 20%, но для молодых заемщиков в возрасте до 25 лет может быть от 10%. Однако льготы действуют не на весь период — на первые 10 лет. Дальше вместо 3-6%, а там, где было 7%-10% годовых», — объясняет Елена Бондарук.

Так, программа разделена на две основные категории:

• Под 3% годовых: льготный тариф для кадровых военных, силовиков, медиков, учителей и ученых. В 2026 году аналогичные условия утвердили для ветеранов и семей погибших героев — государство полностью компенсирует им ставку до 3% в первые 10 лет кредита, до 6% — начиная с 11 года.

• Под 7% годовых: общий тариф для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) и всех других украинцев, у которых нет собственной недвижимости или ее площадь меньше нормативов. Льготная ставка действует первые 10 лет, а дальше растет до 10%.

Программа пользуется огромным спросом среди населения. Только с начала 2026 года льготной ипотекой воспользовались 3 947 украинских семей, а общая сумма выданных кредитов составила почти 7,7 млрд грн.

Активнее всего недвижимость покупают в Киевской области, самом Киеве и на Львовщине.

Программа «єОселя»: какие важные изменения внесли в 2026 году

По словам Елены Бондарук, в 2026 году введено несколько основных изменений:

«Мобилизированные, как и контрактники, получили ставку в 3%. Также появилось ограничение в площади. На одного-двух человек — 52,5 м2, плюс 21 м² на каждого следующего члена семьи. Есть также ограничения по максимальной площади — 115,5 м²».

Новое постановление Кабмина переформатировало подход к расчету площади и оценке платежеспособности заемщиков.

Также в этом году появились ограничения в стоимости м2 — цена жилья не может превышать установленную предельную стоимость более чем на 10%. По Киеву, например, предельная стоимость составляет 62230 грн/м2», — отметила ТСН.ua Елена Бондарук.

Новые лимиты площади жилья

Ранее базовая площадь рассчитывалась по иному принципу, теперь нормативы четко разграничены по типу недвижимости и численности семьи.

Для квартир:

• 52,5 кв. м — если жилье покупает один человек;

• 73,5 кв. м — для семьи, состоящей из двух или трех человек;

• +21 кв. м — на каждого следующего члена семьи (начиная с четвертого лица), но суммарно не более 115,5 кв. м.

Для частных домов и таунхаусов:

• 62,5 кв. м — на одного человека;

• 83,5 кв. м — для семьи из двух или трех человек;

• +21 кв. м — дополнительно на каждого следующего родственника, но максимум — 125,5 кв. м.

Важно, что изменился и подход к определению состава семьи. Теперь для участия в «єОселе» официально учитываются дети до 21 года.

Посторонние и имущественные поручители

Также получить одобрение от банка теперь станет проще, если у заявителя скромная официальная зарплата. Теперь разрешено привлекать поручителей, не являющихся членами вашей семьи, чтобы их доходы учитывались при оценке платежеспособности.

Отдельно появилось понятие имущественного поручителя — это человек, готовый предоставить под залог кредита собственную квартиру или имущественные права. При этом ее финансовая ответственность ограничивается исключительно стоимостью этого имущества.

Автоматическая проверка доходов

По соглашению сторон, компания «Укрфинжитло» будет проверять доходы, состояние и платежеспособность кандидатов, членов их семей и поручителей автоматически. Данные будут подтягиваться непосредственно из государственных реестров через защищенные системы электронного взаимодействия, что существенно сократит бумажную бюрократию.

Детальнее обо всех условиях программы можно почитать на портале «Дія» и сайте «Укрфинжитла».

Сколько стоят квартиры в Киеве под программу в 2026 году

Столичный рынок остается самым дорогим, особенно если речь идет о первичном рынке, поэтому подбор квартиры под жесткие лимиты «єОселі» требует тщательного расчета.

Поскольку стоимость квадратного метра ограничена предельными ценами Минразвития, покупателям приходится искать компактные варианты в сегменте комфорт-класса или бюджетных вариантов.

По состоянию на конец весны средняя цена квадратного метра в киевских новостройках зафиксировалась на отметке $1429. Однако ценовой разрыв между разными уголками Киева очень велик, поэтому не стоит ориентироваться на средние цифры по городу.

• Элитная недвижимость

Традиционным лидером по стоимости жилья остается Печерский район. Здесь средняя стоимость квадрата в новых домах достигает $2729.

Если смотреть на вторичный рынок, то за обычную однокомнатную квартиру на Печерске покупателю придется выложить в среднем $180 тысяч.

Понятно, что такие объекты из-за лимитов вообще не имеют шансов попасть под программу «єОселя».

• Бюджетные варианты

Дешевые квадратные метры сосредоточены на левом берегу, а именно в Деснянском районе. Здесь средняя цена квадрата на первичном рынке — $882.

Если рассматривать готовое жилье на вторичном рынке, то средняя стоимость однокомнатной квартиры в этом районе составляет $48 тысяч. Здесь можно искать варианты под государственную ипотеку.

В целом, срез цен по городу показывает, что именно спальни и отдаленные от центра районы столицы — основные места, где украинцы могут покупать жилье по программе.

«єОселя»: почему купить квартиру может быть трудно

Елена Бондарук объясняет, что правительство работает над дальнейшим упрощением программы, чтобы уменьшить количество поданных документов и ускорить согласование заявок. Именно поэтому были приняты последние изменения в программу.

Однако нововведения, по ее словам, могут оказать и негативный эффект для соискателей доступного жилья:

«Такие ограничения в предельной стоимости м2 делают невозможным покупку квартир с ремонтом с первым взносом 20%, поскольку стоимость м2 с ремонтом в среднем в два раза больше предельной», — говорит ТСН.ua эксперт по недвижимости.

Поэтому покупателям приходится иметь эту разницу на руках как доплату к первому взносу. Для многих это может быть значительная сумма, которая делает невозможным покупку собственного жилья.

«Но в целом у этой программы много преимуществ: возможность рассрочить платеж за покупку недвижимости с небольшой ставкой, кредит в гривне, а не в долларах, поэтому не зависим от роста курса», — добавила Елена Бондарук.