В Минфине прогнозируют, что новые налоги позволят привлечь в бюджет около 3 миллиардов гривен.
В Украине могут значительно вырасти цены на продажу недвижимости. В ближайшее время парламент рассмотрит в первом чтении правительственный "оптимизационный" законопроект №5600 по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений. Он был зарегистрирован в Верховной Раде 2 июня, а 24-го документ был одобрен парламентским Комитетом по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики.
"Оптимизационным" законопроектом предлагается отмена части налоговых льгот и повышения ставок ряда налогов — экологического, акцизного (на алкоголь и табачные изделия), рентная плата на добычу железной руды и тому подобное. По подсчетам Министерства финансов, в случае принятия законопроекта бюджет получит дополнительно около 50 миллиардов гривен в годовом измерении.
Две нормы "оптимизационного" законопроекта касаются рынка недвижимости. Правительство предлагает обязать покупателей жилья на вторичном рынке платить 20%-й НДС, а также увеличить ставку налога на доход физических лиц (НДФЛ) с 5% до 18% при продаже третьего и последующих объектов недвижимости в течение года. Также законопроект № 5600 приравнивает продажу (обмен) права собственности на объекты незавершенного строительства к продаже недвижимости.
Фактически, если раньше инвесторы, покупая права на квартиру на этапе "фундамента" и продавая за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию, избегали налогообложения, то теперь они будут вынуждены платить те же налоги, что платят продавцы квартир на вторичном рынке недвижимости.
Эксперты утверждают, что первая норма заставит застройщиков поднять цены на недвижимость, а вторая — больно ударит по инвесторам в строительство.
Инвестирование в недвижимость оставалось чуть не единственной возможностью для украинцев приумножить собственные сбережения, ведь процентные ставки по депозитам не превышают процент инфляции, а ставки по украинским ценным бумагам, которые предлагают украинские банки, если и превышают, то лишь на несколько процентов.
Хаос и отток инвестиций: как повлияет правительственная инициатива на рынок
В Министерстве экономики, которое является разработчиком законопроекта №5600, прогнозируют, что принятие документа позволит привлечь в бюджет около 3 миллиарда гривен в год. Введение НДС на продажу жилья на вторичном рынке может принести в бюджет около 2,3 млрд грн, а увеличение ставки налога на доход от третьего и последующих продаж недвижимости в течение года — около 0,6 млрд грн.
Профильные ассоциации рынка недвижимости раскритиковали предложение правительства. Авторы законопроекта совершенно не учитывают, как работает отрасль жилищного строительства, считают в "Конфедерации строителей Украины".
В частности, повышение налога на доход от продажи недвижимости, как говорят в КСУ, может привести к сокращению рынка инвестирования вдвое. Это опасно, ведь деньги от инвесторов, которые покупают квартиры, чтобы перепродать их впоследствии, является основным источником финансирования строительной отрасли и занимают до 50% в структуре сделок на первичном рынке. То есть, если уменьшится объем инвестиций, застройщики будут вынуждены строить новые объекты преимущественно за свой счет.
Экономические эксперты тоже скептически относятся к правительственному "оптимизационному" законопроекту — мол, он хотя и содержит определенные положительные нормы, но не решает основные проблемы отрасли. По словам экономического эксперта Алексея Куща, этот законопроект также будет способствовать монополизации рынка — мол, в нем четко прослеживаются интересы крупных строительных компаний.
"Во-первых, законопроект не запрещает предоставлять земельные участки под строительство в аренду — это скрытая коррупция и деньги мимо бюджета. Во-вторых, не вводится норма продаж квартир только после ввода дома в эксплуатацию, то есть запрет достройки за средства инвесторов. Ведь сейчас инвестор фактически берет на себя риски того, что строительство может быть заморожено. Такая норма могла бы дать толчок ипотечному кредитованию", — объясняет Алексей Кущ.
Насколько подорожают квартиры
Действующее законодательство позволяет инвесторам покупать квартиры на стадии "фундамента" и продавать их за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию, избегая налогообложения.
"Инвестор, например, покупает 10 одно- или двухкомнатных квартир. За полтора года цена на них растет примерно на 30-40%, а может и на 60-80% в зависимости от объекта. Поэтому эти 30-40% или более процентов — это чистый заработок. По действующему налоговому законодательству, недостроенный объект не является объектом недвижимости. Поэтому если инвестор перепродает квартиры до того, как дом получил сертификат о введении в єксплуатацию, он вряд-ли будет платить налоги. Это по факту. На первичном рынке нет налоговых агентов-нотариусов, из-за чего отсутствует контроль за их взысканием", — объясняет председатель Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Пита.
Таким образом увеличение налога на прибыль до 18% в случае третьего и последующего продаж за год приведет тому, что инвесторы потеряют возможность покупать несколько квартир, чтобы потом их перепродать, говорится в сообщении "Конфедерации строителей Украины". В результате рынок инвестирования может сократиться вдвое, а количество людей, которые будут покупать квартиры, может упасть и в 10 раз. Ведь потенциальным инвесторам будет выгоднее вкладывать свои деньги в другие, менее рисковые активы, или же в другие отрасли.
В то же время инвестирование в квартиры с целью перепродажи, по подсчетам КСУ, занимает от 20% до 50% в структуре сделок на первичном рынке недвижимости и является одним из главных источников финансирования строительной отрасли.
"Строительная отрасль привлекает средства от внутреннего маленького инвестора, направляя их в экономику на банковскую систему Украины. Несправедливая система налогообложения может уменьшить объемы строительства и производства смежных отраслей более чем в два раза", — считают в КСУ.
По словам Юрия Питы, в случае введения 18%-го налога на доход от продажи третьей и следующих квартир в течение года, инвесторы могут отреагировать по-разному: либо вообще уйти с рынка, либо платить эти 18%, или работать не в "белую" — например, оформлять продажу прав на квартиру как дарственную, чтобы избежать уплаты 18%-го налога.
"Если же инвестор попытается завысить цену на 18% — тут возникнет конкуренция по цене, ведь, возможно, найдется другой инвестор, для которого это вторая продажа и платить он будет 5% налога на доход и 1,5% военного сбора. Поэтому инвестор либо должен уступить своей ожидаемой прибылью, либо, возможно, переориентировать свой бизнес на сдачу квартир в аренду. Количество рантье может уменьшиться", — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
НДС вместо застройщика заплатят покупатели
Если же налог на доход при третьем и последующих продажах только что построенных квартир ударит в основном по инвесторам, то НДС застройщики целиком переложат на плечи покупателей недвижимости. Фактически, на эти же 20% застройщики поднимут цены на квартиры. Это приведет к уменьшению количества желающих покупать квартиры, а мелкие компании вследствие уменьшения спроса рискуют обанкротиться.
"Сейчас застройщики пытаются создать максимально выгодные условия для покупателей. Например, рассрочка до 2 лет с первым взносом в размере 10% под 0% — уже является существенным трендом, у 25% объектов, которые строятся, уже действуют похожие программы. Застройщики могут себе это позволить, ведь сейчас покупка квартиры физическим лицом на стадии строительства не облагается вообще налогами. Люди, в свою очередь, покупали недвижимость на первичном рынке, где цена в среднем на 30-40% дешевле, чем при покупке перед введением дома в эксплуатацию", — объясняет Юрий Пита.
По его словам, застройщик до сих пор не готов уступить доходами из-за того, что первичный рынок не является белым и прозрачным — и это объективная реальность. Поэтому цены на первичном рынке вырастут на те же 20%. Но этот рост является фискальным, а не рыночным - то есть увеличение цены не будет мотивировано рыночной конъюнктурой.
"В случае принятия законопроекта в течение нескольких месяцев застройщики будут повышать стоимость квартир. Цены могут расти постепенно. Если раньше, при переходе на новый этап строительства, застройщик поднимал цены на 3-5%, то в будущем может поднимать на 7-9%", — объясняет специалист.
Юрий Пита прогнозирует, что компании будут выбирать стратегию продаж квартир в своих объектах в зависимости от финансовой прочности: одни могут сразу выставить более дорогую стоимость, другие могут поднимать цены раз в несколько месяцев, а некоторые могут запланировать подорожание квартир через полгода после старта строительства, но существенное, или же поднимать цену на более поздних этапах.
"Но это уже игры внутри рынка. Конечный потребитель в любом случае получит минимум на 20% дороже жилье", — говорит эксперт.
По словам Юрия Питы, для покупателей недвижимости повышение цен на 20% будет весьма ощутимым. Часть покупателей это спровоцирует вкладывать деньги на более ранних этапах строительства и вследствие этого на рынке может увеличиться количество афер.
"Возможно, застройщики начнут меньше вкладывать в качество проекта, экономить на инфраструктуре, зеленых зонах, строительных материалах. Правда, это не касается крупнейших компаний, которые "кровью и потом" создавали себе имидж и работают на рынке не один год. Иначе они рискуют гораздо большим, чем мелкие компании", — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости.
По состоянию на 29 июня законопроект № 5600 включен в повестку дня сессии парламента. Впрочем, его критикуют не только в экспертной среде, но и представители "Слуги народа". Таким образом, есть вероятность, что в Верховной раде не найдется 226 голосов для поддержки правительственной инициативы.
Однако даже в таком случае чиновники, похоже, не планируют отказываться от идеи налогообложения продаж недвижимости. Ведь "оптимизационный" законопроект — это уже вторая такая попытка. Первая была неудачной: отдельные нардепы попытались внести правки по НДС и налога на доход от продажи недвижимости в законопроект № 5153 относительно налоговой амнистии, но остальные парламентарии их не поддержали.