Новоселье по-украински: как взять кредит на жилье, доступна ли ипотека под 10% и что советуют эксперты
ТСН.ua

В Украине ипотека сейчас одна из самых дорогих в Европе.

В Украине для большинства граждан ипотечное кредитование до сих пор остается недоступным из-за высоких процентных ставок по кредитам. Даже несмотря на то, что Национальный банк с 12 июня снизил учетную ставку до 6% - самого низкого уровня за историю независимой Украины, в стране отсутствуют ресурсы для долгосрочного кредитования, а также государственные программы в этом направлении. Из-за этого сегодня выгоднее брать кредит на жилье через застройщиков. Поэтому сейчас ипотека под 10%, о которой постоянно говорит президент Владимир Зеленский и правительство, на практике существует только в виде отдельных совместных программ банков и застройщиков, когда девелопер компенсирует банку часть процентной ставки. Поэтому низкий процент действует, как правило, только в течение первого года, затем он увеличивается до рыночных.

ТСН.ua решил разобраться, на самом ли деле в Украине уже начали выдавать доступные жилищные кредиты, которые анонсировал президент, что сейчас предлагают банки, выгодно ли и реально ли брать ипотеку и главное – стало ли жилье действительно доступным.

Так, в начале июня "Укргазбанк" объявил о запуске ипотеки для жителей Харькова под 8,8% годовых, "ПриватБанк" с 1 июля обещает кредитовать под 9,99% годовых в рамках госпрограммы "Доступное жилье под 10%". Что же на самом деле предлагают банки?

Что предлагает "Укргазбанк"

"Мы запустили программу ипотечного кредитования от 8,8% годовых. Наша новая программа уже доступна для жителей Харькова", - говорится на сайте банка.

Программа пока доступна только в Харькове на первичном рынке у застройщика "Трест Жилстрой-1". Отмечается, что программа стала возможной благодаря сотрудничеству с Харьковским городским советом, Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству и харьковскому застройщику. В первую очередь жилье получат те семьи, которые уже находятся на учете. Ставка по кредиту будет неизменной для заемщиков только в течение 5 лет кредитования.

"Поскольку программа предусматривает возмещение из городского бюджета части процентов по кредиту на уровне учетной ставки НБУ, реальная ставка по ипотечному кредиту для харьковчан будет на уровне от 0,8% годовых. Важно отметить, что ставка будет неизменной для заемщиков только в течение 5 лет кредитования", - рассказывают в "Укргазбанке".

Что предлагает "ПриватБанк"

Так, на сайте банка указано, что с 1 июля 2020 года "Приват" начинает кредитовать в рамках государственной программы "Доступное жилье под 10%". Как сообщили в банке, такая программа позволит украинцам улучшить жилищные условия на льготных условиях - процентная ставка по кредитам на доступное жилье составит 9,99% годовых.

Доступную ипотеку можно будет получить в "ПриватБанке" на срок до 20 лет, а первоначальный взнос заемщика составит от 30% стоимости жилья. В рамках льготной программы украинцы смогут купить как жилье на вторичном рынке, так и квартиры в новостройках, введенных в эксплуатацию.

По предварительным подсчетам специалистов "ПриватБанка", уже в начале внедрения государственной программы, льготными условиями кредитования смогут воспользоваться более 300 тысяч украинцев.

На первый взгляд все выглядит довольно таки привлекательно, но на самом деле есть ряд нюансов. Во-первых, Вы обязательно должны быть резидентом Украины, клиентом "ПриватБанка" с отличной кредитной историей, без реструктуризации по кредитам. Во-вторых, банк сам определяет перечень клиентов, которым он готов предоставить кредит на жилье, для этого на сайте можно оставить свои контакты, чтобы получить консультацию. И, в-третьих, и самое главное - ставка 9,99% годовых действует только первый год, последующие годы кредитования к 9,99% добавляется еще +4%, то есть по факту это 14%. Кроме этого, Вам придется оплатить дополнительные и сопутствующие услуги, обязательные для заключения договора: страхование ипотеки, личное страхование, разовую комиссию в размере 1%, услуги нотариуса, оценку недвижимости. Эти условия опубликованы на сайте "ПриватБанка".

По факту, это мало чем отличается от стандартных условий кредитования до 20 лет при покупке жилья, когда собственно первый взнос составляет от 30%, а ставка по кредиту стартует от 13,5%. Например, в "Ощадбанке" для всех клиентов была снижена процентная ставка на два процентных пункта по стандартным ипотечным программам. В зависимости от первоначального взноса ставки стартуют от 13,49%.

Условия кредитования в "Ощадбанке"

Стандартная ипотека предоставляется только гражданам Украины в гривнах от 13,49% годовых на вторичном рынке и от 14,99 % на первичном рынке. Максимальный срок кредита - до 20 лет. Разовая комиссия за предоставление кредита - 0,99% от суммы кредита, но не менее 1000 грн. (разово). Как пишет "Ощадбанк", купить жилье в кредит на первичном рынке столицы через банк можно у застройщика KAN Development в жилом комплексе "Файна таун" (г. Киев, ул. Салютная, 2 б).

Кроме стандартной ипотеки, банк имеет программу кредитования "Звисно, 9,99" - кредит на жилье под 9,99% годовых. Однако воспользоваться этой программой доступного жилья могут только следующие клиенты банка: медики, государственные служащие, сотрудники Национальной полиции Украины и Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям.

"Ощадбанк" расширил круг клиентов, которые могут получить кредит на жилье под 9,99% в рамках программы "Звисно, 9,99" (ранее "Звисно, док"). Воспользоваться программой, которую банк запустил в апреле этого года, кроме работников медицинской сферы, отныне могут государственные служащие, сотрудники Национальной полиции Украины и Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям", - говорится в сообщении на сайте банка.

Что говорят эксперты

Реальна ли сегодня в Украине ипотека под 10% годовых

Так, по словам эксперта по недвижимости Виктории Берещак, заявления банков о готовности предоставлять доступную ипотеку на покупку жилья - это больше маркетинговая история, чем реальная ипотека под 10%, о которой говорил и президент, и правительство. Более того, снизить процентную ставку сегодня банки смогли за счет того, что Национальный банк с 12 июня снизил учетную ставку до 6% - самого низкого уровня за историю независимой Украины.

"Сказать, почему банки именно сейчас заговорили о программах под 10%, сказать трудно. Это во-первых реакция на сниженную учетную ставку - появилась возможность снизить свои кредитные ставки на первый год и привлечь своих ипотечных клиентов. Но это больше маркетинговая история, чем реальная ипотека под 10%. Поскольку для того, чтобы ипотека была 10%, нужно во-первых, длинные деньги для банков для кредита. Для этого нужны меньшие резервные условия от Нацбанка, то есть он должен быть убежденным, что у банка хватит денег погашать кредит. А у нас в стране, как правило, кредитные истории становятся балластом, который висит на банке годами. Поэтому Нацбанк решил, что резервные требования будут высокими и их никто не снижал - они в пределах 13-15%"
говорит эксперт.

Виктория Берещак также отмечает, что сейчас без государственного участия ипотека на уровне 10% годовых не заработает. "Надо учитывать то, что все эти программы под 10%, возможно, и то, о чем говорил Зеленский, есть, но подтверждения этого нет, более того, когда говоришь с рынком финансовых услуг, становится понятным, что это совсем не та программа. Поскольку, когда президент анонсировал эту историю с доступной ипотекой, мы думали, что речь пойдет о том, что государство будет покрывать часть средств рефинансирования банков путем регуляторной функции Нацбанка. То есть есть два направления, которые этому будут способствовать: снижение учетной ставки и поддержка государства. По первому направлению со снижением учетной ставки что-то начало двигаться. По второму пути ничего не известно. То есть должна быть внедрена государственная программа ипотечного кредитования, где есть компенсационная составляющая: или погашения государством первого взноса или части стоимости квартиры, и тому подобное. Реально у нас нет пока возможности запустить ипотеку под 10% на 20 лет", - объясняет эксперт по недвижимости.

Выгодно ли сейчас брать ипотеку

Эксперт по недвижимости Виктория Берещак советует украинцам: в кредитные истории лучше не влезать, поскольку это пока невыгодно.

"Я сомневаюсь, что ипотека под 10% даст всплеск покупателям на первичном рынке. По разным оценкам, ипотекой готовы воспользоваться 300-500 тысяч украинцев. Более того, 10% - это большая переплата. Такую процентную ставку и все обязательства по телу кредита может позволить себе семья со средней зарплатой в 1000 долларов. Из этой 1000 минимум 40%, а лучше 60% нужно платить по ипотеке, а на остальное жить. Не все люди готовы в такую историю прыгать. Чтобы ипотека была массовой, она должна быть на уровне 5-6% и очень важно, чтобы первый взнос не был 30%, поскольку накопить 30%, особенно для покупки жилья в Киеве, это недешевое удовольствие. Где-то 15-20% - это была бы вменяемая цифра, которая была бы выгодна и застройщикам, и банкам, и покупателям", - отмечает эксперт.

Олеся Верченко, PhD Университета Вирджинии, академический директор Киевской школы экономики также говорит, что сегодня брать квартиру в кредит невыгодно. 

"В Украине математические расчеты показывают, что брать квартиру в кредит невыгодно. Есть, конечно, аспект, который математически не просчитаешь: ощущение стабильности, ощущение, что это мое. Но если сегодня посчитать в среднем стоимость аренды и проценты по кредиту, то получится, что аренда - это дешевле, чем проценты за кредит"
рассказывает академический директор Киевской школы экономики.

Для понимания, как это будет на практике, Олеся Верченко приводит пример: есть два сценария развития событий: первый - купить квартиру в кредит на 20 лет и выплачивать ежемесячно 15 тысяч гривен по кредиту и в итоге иметь квартиру, второй - арендовать квартиру за 10 тысяч, а 5 тысяч ежемесячно в течение 20 лет откладывать в банк под проценты. По словам эксперта, сегодня в Украине выгоднее второй вариант, поскольку математическая модель показывает, что через 20 лет у Вас на руках будет больше денег, чем стоимость квартиры. "Выгоднее 20 лет арендовать и откладывать. Но это построено на реалиях, когда мы живем в мире с высокими процентными ставками, как по кредитам, так и по депозитам", - добавляет Олеся Варченко.

Что предлагают застройщики

По мнению эксперта по недвижимости Виктории Берещак, сегодня для застройщиков доступная ипотека является очень выгодной, поскольку она существенно увеличивает покупательную способность людей, что позволяет получать средства и вкладывать их дальше в строительство. Однако сейчас из-за отсутствия действительно доступных ипотечных программ, застройщики предлагают свои программы кредитования и они более выгоднее, чем ипотеки.

"Гораздо выгоднее брать кредит через застройщика, поскольку по ипотеке ты переплачиваешь часто как за почти две квартиры. А застройщики дают кредиты на меньший срок - от 3 месяцев до 5-7 лет. Это выгоднее, поскольку, чем меньше срок, тем меньше переплата. У топ-игроков (ред. - застройщиков) на рынке, у кого сконцентрировано самое большое количество проектов, есть просто привязка к увеличению квадратного метра. На 3 месяца квадратный метр не увеличивается, на полгода так же. А уже от года происходит постепенное увеличение. Например, по программе 5 лет квадратный метр стоит на 100-120 долларов больше, чем при 100% оплате. В среднем эта переплата – 10%, максимум 15% годовых", - говорит эксперт.

Она также добавляет, что преимуществом является и то, что уже после сдачи квартиры в нее можно заселиться и жить, платя застройщику как за съем жилья по условной цене, например, 1 доллар за квадратный метр. Более того сумму можно разбить разными платежами – платить раз в месяц или раз в три месяца, как удобнее.

Когда жилье в Украине станет действительно доступным: прогнозы

Олеся Верченко, PhD Университета Вирджинии, академический директор Киевской школы экономики считает, что для того, чтобы ипотечные кредиты в Украине стали доступными и массовыми, нужно решить целый комплекс вопросов, поскольку банковская система сама без помощи государства не способна с этим справиться.

"Для того, чтобы ипотечные кредиты в Украине стали массовыми, нужен механизм передачи кредитов инвесторам, поскольку банки сами не способны выдать такое количество ипотек, которое необходимо. Инвесторы - это люди, которые хотят инвестировать свои средства, это институты, те же самые банки, инвестиционной фонды. И здесь очень важна поддержка государства, поскольку должны быть соответствующие правительственные программы. То есть речь не идет о том, что государство из бюджета должно финансировать ипотечные кредиты, а государство должно скорее предоставлять гарантии и создавать условия. То есть не спонсировать, а страховать. Роль государства - быть посредником между банками и теми компаниями, которые будут реструктуризировать эти ипотечные портфели и еще нужны финансовые рынки. Также нужна экономическая стабильность (инфляция, процентные ставки). Нужно нормализовать работу банковской системы – снизить процентные ставки. Для этого надо держать инфляцию на низком уровне в долгосрочном периоде. Если это будет обеспечено, тогда мы сможем говорить о доступности ипотеки в Украине"
объясняет академический директор Киевской школы экономики.

Эксперт также добавляет, что учитывая все вышесказанное, в ближайшей перспективе ипотечные кредиты в Украине не станут массово доступными рядовым гражданам, однако можно рассчитывать на единичные инициативы банков в этом направлении. "В ближайшее время можно ожидать единичные программы отдельных банков. Но на то, что это масштабируется в ближайшее время, рассчитывать не стоит", - прогнозирует Олеся Верченко.

По прогнозам Виктории Берещак, говорить об ипотеке в этом году вообще не стоит. "Да, учетную ставку Нацбанк начал снижать бешеными темпами, но этого мало. Плюс надо учитывать, что у нас есть падение ВВП, инфляция, низкий уровень доходов среди населения, у нас не очень высокая доходность активов банков, которая зависит от срочных депозитов. Сейчас снижается учетная ставка Нацбанка и понижается проценты по кредитам. В таких условиях могут появляться деньги, но надо время, надо смотреть, как украинцы отреагируют и захотят ли отдавать банкам депозиты. Это все время. До нового года вряд ли будет доступна ипотека под 10%", - убеждена эксперт по недвижимости.

Видео Доступная ипотека: когда украинцы смогут получать кредит на жилье под адекватные проценты

Правительство работает над тем, чтобы ипотека стала дешевле. Об этом заявил президент Украины Владимир Зеленский. Есть надежда, что к сентябрю этого года ставки по ипотечным кредитам в Украине должны сократиться до 10% годовых. К примеру, сейчас их средняя цифра — 15-20 процентов, из-за чего рынок ипотеки очень слабый. Действительно ли молодая семья сможет прийти в банк и на нормальных условиях получить кредит под адекватные проценты - смотрите в сюжете. Больше - в разделе Экономика.

Доступная ипотека: когда украинцы смогут получать кредит на жилье под адекватные проценты

Оставьте свой комментарий