Золотая осень для аферистов. Советы экспертов, как не стать жертвой при аренде квартиры

Осенью спрос на аренду недвижимости растет рекордными темпами. Причина этого –наплыв абитуриентов и рабочих, которые съезжаются со всех областей в большие города.

На рынке недвижимости много схем, по которым мошенники зарабатывают деньги на наивных украинцах. Многим аферам уже десятки лет, но они до сих пор существуют, а арендаторы, как и раньше, на это "ведутся".

С одной стороны, самостоятельный поиск квартиры – это экономия средств, но с другой – это большой риск и трата времени и сил.

Брокеры уверяют, что вся недвижимость, которую предлагают они, – настоящая и арендатор не будет обманут. Но юристы, в свою очередь, предостерегают, что зачастую агентства недвижимости никакую ответственность не несут, а их риелторы – лишь посредники, которые консультируют и помогают, а дальше они не при чем.

Эксперты рассказали ТСН.ua о самых распространенных аферах и о том, как не попасть на мошенников при аренде жилья.

Риелтор Ирина Качеджи говорит, что сейчас 99% квартир показывают брокеры. Поэтому, даже просто при звонке стоит уточнить, что это за агентство и имя фамилию брокера.

"Уже при самом просмотре квартиры нужно обязательно проверить право собственности на недвижимость – это может быть договор купли-продажи, договор о дарении или первичный договор приватизации. И нужно удостовериться, что хозяин лично с вами подписывает договор, если его нет, то у представителя должна быть нотариально заверенная доверенность.

Очень часто сейчас встречается, что мошенники снимают квартиру на сутки, а потом они пересдают вам долгосрочно, а через сутки к вам приходят хозяева и просят выселиться. Это считается самым распространенным видом мошенничества.

Сейчас вообще все эти схемы активизировались, не только в аренде, но и в продаже.

Что касается "подводных камней" в договоре, стоит обратить внимание на сумму. Она должна фиксироваться в гривне, поскольку мы живем в Украине. Но также стоит обсудить с хозяином, если он будет привязывать сумму к доллару.

Вообще, в стандартном договоре не прописывается то, что сумма может меняться по решению хозяина. Лучше арендаторам заключать договор в гривне на 11 месяцев и если по его истечению всех все устраивает, то он просто продлевается".

Стоит также обратить внимание на залоговый месяц, который остается хозяину, так как платится первый и последний месяц. Сейчас часто хозяева разбивают оплату на два месяца, потому что трудно платить. Поэтому арендаторы платят в первом месяце половину залога и в следующем еще половину. Этот залог является гарантией, то есть, если вы, например, расторгли договор раньше, то он может остаться у хозяина. Если вы вовремя расторгаете договор, то можете просто прожить еще этот оплаченный месяц или же просто по договоренности забрать свои деньги и съехать.

На данный момент существует много видов афер, поэтому специалист рекомендует просмотреть все оригиналы документов, и тогда у вас уже будет кому предъявить претензии в случае чего.

"Очень много компаний, которые предоставляют информационные услуги. Вы им звоните, видите на сайте красивую картинку, приезжаете к ним в офис, они вам дают распечатанные телефоны владельцев, якобы, вы их прозваниваете, а там либо квартира сдана, либо ее не существует. Стоит эта услуга где-то гривен 300 и чаще всего на это клюют приезжие, которым срочно нужно жилье.

Еще очень много аферистов в сфере посуточной аренды квартир. То есть, видит человек в интернете красивую квартиру где-нибудь на Печерске за 500 грн в сутки звонит, а ему говорят: "Да, подъезжайте на 18 часов, встретимся". Вы приезжаете по адресу, набираете этот же номер и вам говорят: "Заселение происходит только после оплаты через терминал. Перечислите деньги, а потом к вам подойдет девушка и вас заселит". Так вот, этого делать не нужно. Платите деньги на месте тому, кто вас заселяет, а не через терминалы или интернет. Потому что, потом вас девушка никакая не встречает, а телефоны уже все отключены. Вот такая схема очень распространена".

Опасности могут подстерегать и в работе с риэлтором, среди них тоже немало мошенников. Но Качеджи уверяет, что у всех риелторов должны быть документы и они, как правило, должны представлять агентство. Если же у арендатора есть какие-то сомнения, можно на сайте компании посмотреть номер и уточнить, является ли этот риелтор ее сотрудником.

"Юридически риелторы ответственности не несут, только если это адекватный человек, который знает, чем он занимается и не в сговоре с хозяином, то да, он должен решить ваши проблемы. С риелтором, как правило, не подписывается никакой договор, поэтому он вам ничего не должен".

Предоплата – это нормально, когда за первый и последний месяц. Но если хозяин просит за 3-4 месяца, например, это может быть мошенник.

"Есть такие хозяева, которые хотят на полгода вперед оплату, но это может так хотеть хозяйка, вот такие у нее предпочтения, но, наверное, 1 из 100 людей будет готов платить за полгода вперед".

Если квартира элитная и очень красивая, то возможна залоговая сумма, которая оговаривается. Например, за дорогую мебель, на случай, если с ней что-то случится, то хозяин себе просто оставляет эти деньги.

Стоит также остерегаться красивых отфотошопленных фотографий и цен ниже на 20-30% от рыночных, это тоже скорее всего уловки мошенников, на которые не стоит вестись.

"Да, первый вариант – это красивая картинка, а по факту вы снимаете "совдеп", а второй – это схемы каких-то афер. В основном это происходит на каких-то задатках, те люди, которые посуточно снимают, а вам "сдают" на длительный срок. Либо минимально берут задаток тысячу гривен, таких человек 10 пришли, и хорошая сумма уже выходит".

Вообще арендаторам не стоит переживать и бояться преждевременного выселения, если не был нарушен контракт. Это же касается и рождения детей, и если вдруг вы решили завести домашнего питомца. Но стоит учесть, если это оговаривалось устно, то скорее всего, по окончанию договора вам придется искать новое жилье.

"Важно еще это зимний или летний период. В зимний собственник вообще не имеет права выселить вас из квартиры. Также есть новый закон о переселенцах из Донецкой области, там говорится, что при наличии несовершеннолетних детей, хозяин выселить семью не может. Поэтому арендодатели не хотят их брать с маленькими детьми".

Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Александр Денисенко отмечает, что обязательной формы договора аренды не существует, но есть обязательные пункты, которые должны в нем присутствовать. Все остальное по желанию сторон, потому они могут добавить туда все, что посчитают необходимым.

"Должны быть обязательно обозначены стороны, кто арендатор, а кто арендодатель. Как правило, указывается, какое отношение арендодатель имеет к квартире, пишут к примеру, что "собственник квартиры на основании свидетельства о праве собственности" и т. Д., указывается, конечно, адрес квартиры, метраж, на какой срок аренда и плата за месяц. Если речь идет о задатке, то должен быть четко прописан его размер, когда платится и в каких случаях собственник квартиры имеет право оставить себе, а не вернуть.

Вдруг что, теоретически признать договор недействительным можно, если собственник квартиры один, а подписал кто-то из родственников. Но тут важен другой момент, если договор начал исполняться, и собственник приходит и фактически получает арендную плату, то считается, что он подтвердил и согласен, и договор нельзя уже признать недействительным.

Если другая сторона нарушает договор, тогда, конечно, нужно идти в суд и требовать расторгать или просто возместить компенсацию.

Важно понимать, что все что вы подписали, автоматом считается, что все прочитано и даже то, что мелким шрифтом. Единственное, когда можно доказать, что договор недействительный, это когда арендатор подписывал и находился в состоянии наркотического, алкогольного опьянения или был психически нездоров, и это подтверждается медицинской справкой, тогда договор можно признать недействительным".

По словам юриста, с риелторами тоже стоит быть аккуратными, поскольку они просто посредники и, как правило, даже если с брокером подписываешь договор, то там все так прописано, что чтобы не случилось, риелтор отвечать за это не будет. 

"Это просто посредник, который сводит собственника квартиры с потенциальным арендатором. Его задача свести".

Генеральный директор девелоперской компании GREENOL Олег Приходько

"Что касается "золотых" правил. Первое и самое главное – нужно убедиться в том, что жилье сдает в аренду владелец или уполномоченное им (и желательно нотариально) лицо. Второе – арендодатель должен предоставить подтверждение, что ни члены его семьи, ни совладельцы квартиры, ни зарегистрированные в ней не против сдачи квартиры в аренду.

Обязательно возьмите выписку из государственного реестра недвижимости в отношении владельцев квартиры, правоустанавливающих документов и наличия арестов, запретов, ипотек и т. д., чтобы как-то в квартиру не вошли судебные исполнители и попросили вас на выход. На сегодня это выписку может заказать каждый желающий украинец. Не помешает зайти в ЖЭК или к председателю ОСМД и расспросить о владельце квартиры. Кроме паспорта и документов на квартиру, если это конечно Вам удастся, попросите его справку об отсутствии судимостей, данный шаг почти фантастический для его воплощения, однако именно он может вас уберечь от денежных потерь.

Договор об аренде – это единственный документ, удостоверяющий взаимоотношения между обеими сторонами сделки. При его отсутствии у одной из потерпевшей сторон не будет доказательства о сделке. Поэтому, чтобы заранее обеспечить себя юридической защитой, которая может понадобиться в будущем, – заключайте договор аренды жилья или коммерческого помещения.

Риелтор – это лишь посредник, который помогает встретиться арендодателю и арендатору. В случае мошенничества риелтор может быть только третьей стороной, так как он не является стороной договора аренды. Соучастником в мошеннической схеме он может быть, но основным ответственным лицом вряд ли, конечно, при условии, если риелтор не является организатором мошеннической схемы.

Если владелец жилья просит предоплату больше чем за первый и последний месяц – это должно насторожить. Конечно, жизненные ситуации бывают разные, однако собственно я бы насторожился. Многие люди неохотно дают в долг родственникам, а здесь совсем чужой человек.

Если владелец квартиры – добросовестный и законопослушный, то при наличии его собственных потребностей, он может сдать жилье и дешевле чем цена на рынке. Например, владелец рассмотрит порядочных арендаторов, а сам должен ехать где-то за границу в командировку, то ему будет безопаснее сдать дешевле, но порядочным людям, чем дороже каким-то неадекватам. Ведь и среди арендаторов есть как недобросовестные граждане, так и мошенники, которые могут снять квартиру и завтра вынести из нее всю мебель и технику, а иногда еще и пару раз "сдать" ее третьим лицам.

Наиболее распространенными схемами со стороны арендодателя являются: сдача жилья без согласия совладельцев и сожителей, сдача не своего жилья, получение предоплаты за долгий период с последующим расторжением договора аренды. Основная цель – взять как можно больше денег и не оказать жилье для аренды.

Со стороны арендатора – снять жилье на короткий срок и быстро "сдать" его другим лицам, возможен грабеж мебели, бытовой и видео- аудиотехники или вариант заселения бригадами строителей и т.д.

Мы также сделали инфографику с советами экспертов, на что стоит обратить внимание, чтобы не попасть на мошенников при аренде квартиры.