Нетрадиційний тренд весни: у Києві дешевшають квартири

Олександра і Святослав Єгорови вже рік придивляються до столичного ринку нерухомості. У них невелика сума - 50 тисяч доларів. Ще рік тому за такі гроші вони могли купити "гостинку" на околиці Києва, дуже далеко від метро. Сьогодні вони розраховують придбати "двушку" на "вторинці". "Ми плануємо купити двокімнатну квартиру біля метро за 65 тисяч доларів. Позичимо у друзів ще тисяч 10-13. Ще на пару тисяч поторгуємося. Зараз продавці активно поступаються", - говорить Олександра Єгорова.

Весняний вирок

Оптимізм Єгорових цілком виправданий. Серйозно здавши позиції в кризу, ринок нерухомості продовжує падати. Причому, негативна динаміка характерна навіть для весни та осені - коли ціни традиційно повзли вгору. Так середня вартість 1 кв. м житла, вперше виставленого на продаж, в березні виявилася на 11,7% нижче лютневої, склавши, за даними порталу 100realty.ua, 1862 доларів за метр квадратний. При цьому число запропонованих квартир до продажу зросла на 5,8% - до 15 981.

Таблиця 1

Вартість квартир на вторинному ринку Києва станом на березень 2012 року 

В цілому, за оцінками порталу, вартість житла, виставленого на продаж в Києві, знизилася на 1,7% (до 2072 доларів за один метр квадратний). Максимально подешевшали чотирикімнатні квартири - на 3,3% (до 2513 доларів за метр квадратний). Двокімнатне і трикімнатне житло знизилося в ціні на 2% (до 2083 доларів за метр квадратний і 2054 доларів за квадратний метр відповідно).

А ось завжди затребувані "одинички" подешевшали найменше - на 0,4% (до 1895 доларів за квадратний метр). Зниження цін обумовлене в першу чергу млявим попитом. Ріелтори відзначають, що на початку весни кількість угод не відрізнялося від лютневих показників, що і змушувало власників, зацікавлених у швидкому продажу житла, знижувати ціни.

Загалом за рік квартири на вторинному ринку подешевшали приблизно на 10%. Проте, це досить умовний показник. "Одна справа заявлені ціни, інша справа ціна, за якою продають квартиру. Зараз правила ринку диктує покупець, той, у кого є гроші. Він це знає, тому не поспішає з покупкою, багато дивиться, вибирає, торгується", - розповідає брокер Іван Єфименко. За його словами, в його практиці були випадки, коли продавці робили знижку на 10% і більше відсотків від вартості квартири.

Аналогічна ситуація і на ринку первинного житла. Тут теж ціни повільно сповзають вниз. Так, середня вартість представлених до продажу 1-4-кімнатних квартир на вторинному ринку житлової нерухомості Києва в березні відзначена на рівні 2072 доларів за квадратний метр. У порівнянні з лютим середня ціна зменшилася на 1,7% (у грошовому еквіваленті на 36 доларів за кв. м). Всього за рік ціна квадратного метра на первинному ринку нерухомості щодо березня 2011 року знизилися на 5-6%.

Таблиця 2

Вартість квартир на первинному ринку Києва станом на березень 2012 року

"Це не так помітно як на вторинному ринку, і все завуальовано під різні акції: купи квартиру перед Новим роком - отримай знижку 10%, проте факт залишається фактом - забудовники теж готові поступатися", - каже у коментарі ТСН.ua Іван Єфименко. Зараз середня ціна квадратного метра на первинному ринку Києва становить 13-14 тис гривень в економ і 17-20 тис гривень в бізнес-класі. І це теж формальна ціна. На ділі, у відділах по продажам готові йти на великі поступки.

"Можна вимагати знижку до 25% від вартості житла. Особливо, якщо ви маєте в своєму розпорядженні всю суму. Якщо ви плануєте десь кредитуватися, або розраховуєте взяти розстрочку у забудовника, ви теж можете розраховувати на знижку приблизно 7-10%. Але вам доведеться "подружитися" з менеджером. Наприклад, квартира коштує 75 тис доларів, ви хочете її купити за 65-68, дайте менеджеру 2-3 тисячі доларів і він вам все організує", - розповів ТСН.ua на умовах анонімності співробітник однієї будівельної компанії.

Падаючий кут

Подібна картина збережеться аж як мінімум до кінця літа. В'ячеслав Гончаров, генеральний директор агентства нерухомості G & P, прогнозує, що попит буде слабким через невпевненість громадян у стійкості гривні, а також внаслідок скрутного фінансового становища більшості потенційних покупців. Втім, деякі найбільш жадібні власники квартир в надії зірвати куш напередодні Євро-2012 таки напевно не будуть поспішати зі зниженням цін.

"Але зусиль таких власників недостатньо. Євро 2012 - це всього два тижні. А що потім? Падіння гривні, вибори в парламент, інфляція?!", - переживає Іван Єфименко. За родом діяльності він належить саме до тієї категорії, якій зовсім не вигідно падіння цін на нерухомість і скорочення попиту. До кризи він міг собі дозволити дуже розслаблений графік - приходити на роботу після полудня, вечеряти в ресторані. Угоди купівлі-продажу здійснювалися щодня. Сьогодні на його агентство нерухомості припадає лише дві-три угоди на місяць.

"Купівельна спроможність українців падає. Зарплати хоч і переглянули, але інфляція з'їдає весь цей ріст. Зверніть увагу як подорожчали комунальні послуги, проїзд, харчування, одяг. Чи може за таких цін людина, яка отримує 4,5 тис гривень (середня зарплата по Києву - прим. авт), зібрати гроші на покупку квартири?", - міркує Ірина Чуркіна, експерт Інституту суспільних стратегій.

Дійсно, заробітки українців поки не дають їм можливості зібрати гроші на квартиру. Не могли українці (в переважній більшості) зібрати швидко всю суму на покупку квартири і раніше. Але до кризи іпотека була відносно доступною - тоді кредитували під 13-15% річних.

Зараз іпотека для більшості українців недоступна. На початку 2010 року іпотечні ставки становили 26-27% у гривні. І хоча зараз вони трохи знизилися (до 20-22%), взявши іпотечний кредит, як і раніше доводиться виплачувати три-чотири вартості квартири. Розмір першого внеску - в середньому 50, мінімум - 30%. Причому вимоги до позичальників дуже суворі - перевіряється все: від доходів до стану здоров'я родичів.

Не дивно, що такі умови не викликають масового ажіотажу. Але ж до кризи на частку іпотеки доводилося 70-80% угод.

На користь зниження цін говорить і зростаюча кількість пропозицій на "первинці". Зараз за даними порталу 100realty.ua в лютому 2012 року в Києві до продажу пропонувалися квартири 54 операторами в 126 об'єктах. Це доволі велика маса пропозицій, яка буде тиснути на ринок. Адже поки що навіть на квартири економ-класу не шикується довга черга бажаючих.

Так, наприклад, однокімнатні квартири в новобудові на Мінському масиві безуспішно виставляються на продаж вже більше року. Вартість "однушки" дійсно невелика - 54 тис доларів. Але охочих стати власником такого бюджетного варіанту поки не знайшлося. Це говорить про те, що навіть така ціна занадто висока для українців, і вони продовжують очікувати подальшого зниження вартість квадратного метра.

"У забудовників не так вже й багато варіантів - або залишити квартири простоювати і погашати свої кредити в банку (в більшості випадків банки кредитують забудовників - прим. авт), або піти на поступки і почати знижувати ціни. Я думаю, вони виберуть другий варіант", - вважає Іван Єфименко. І тут, на думку експерта, чіткий взаємозв'язок - падаюча "первинка" потягне вниз за собою вторинний ринок.

Є й інший чинник, мабуть, найголовніший, який теж буде грати на користь зниження вартості квартир - криза вимила з ринку спекулянтів - перекупників квартир. До 2008 року на їхні покупки припадало до 50% всіх здійснюваних операцій. І саме вони задавали даному ринку таку динаміку зростання цін. А зараз люди купують житло особисто для себе за свої власні заощадження і переплачувати навіть гривню на одному квадратному метрі вони не мають наміру.

Світлана Єрьоміна