Замки змінять, а речі викинуть?: що робити, якщо орендодавець виганяє вас достроково

Навіть своєчасна оплата оренди не завжди гарантує спокій: інколи власники вимагають звільнити квартиру через продаж, особисте заселення чи просто бажання припинити відносини. Проте за законом розірвати договір достроково чи виселити орендаря можна лише за чіткими підставами (систематична несплата, псування майна, порушення прав сусідів) або після закінчення терміну договору.

Про це пише «Судово-юридична газета».

Навіть сумлінні орендарі можуть опинитися в ситуації, коли власник несподівано вимагає звільнити квартиру, попри своєчасну оплату та дотримання всіх домовленостей. Однак українське законодавство не дозволяє виселяти наймача лише через бажання власника. Підстави для припинення оренди, терміни попередження та порядок дострокового розірвання договору визначені Цивільним кодексом України. Саме тому орендарям варто знати свої права, аби не втратити житло через незаконні дії орендодавця.

Коли власник має право вимагати звільнити квартиру?

Взаємовідносини між орендодавцем і наймачем регулюються главою 59 Цивільного кодексу України (статті 810-825), яка визначає порядок укладення, виконання та припинення договору найму житла. Відповідно до статті 810 ЦК, власник передає житло наймачеві у користування за плату на визначений термін.

Водночас закон передбачає низку випадків, коли договір може бути достроково припинений. Це можливо, якщо:

• орендар систематично не сплачує орендну плату,

• термін дії договору завершився,

• житло використовується не за призначенням,

• пошкоджується квартира чи майно,

• порушуються правила співжиття, що створює незручності сусідам,

• якщо інші підстави прямо прописані в договорі.

Такі норми містяться у статтях 825 та 826 ЦК, які дозволяють розірвати договір у разі істотного порушення його умов.

Водночас навіть наявність законної підстави для розірвання договору не означає, що орендар повинен негайно залишити житло. Право власності не надає можливості виселити наймача будь-коли без дотримання встановленої законом процедури.

Якщо договір оформлено належним чином, його положення є обов’язковими для обох сторін. Тому важливою є не лише причина припинення оренди, а й порядок реалізації такого рішення.

За скільки часу власник житла має попередити орендарів про виселення?

Одне з найчастіших запитань орендарів — чи може власник вимагати звільнити квартиру буквально наступного дня. Відповідь залежить від наявності договору та причин припинення оренди. Якщо сторони уклали письмовий договір, орендодавець зобов’язаний діяти відповідно до його умов і вимог ЦК.

Згідно з частиною третьою статті 825 ЦК, якщо власник планує припинити договір через потребу самому жити у квартирі або потребу жити там членів його сім’ї, він повинен письмово повідомити про це наймачеві не пізніше ніж за два місяці. Саме цей термін дає орендарю можливість знайти нове житло без ризику залишитися без даху над головою.

Якщо ж термін дії договору спливає і сторони не домовилися про його подовження, після завершення договору наймач має звільнити квартиру. Водночас сторони можуть погодити додатковий час для переїзду. Такі домовленості бажано оформлювати письмово, щоб уникнути можливих спорів.

Також закон передбачає, що якщо наймач або особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням чи систематично порушують права та інтереси сусідів, орендодавець має право попередити їх про необхідність усунути такі порушення. Якщо після такого попередження порушення тривають, власник може вимагати розірвання договору найму.

Чи можуть виселити з орендованої квартири без рішення суду?

Самостійно виселити орендаря, який відмовляється залишати квартиру, власник не має права. Незаконними можуть вважатися зміна замків без відома наймача, відключення комунальних послуг з метою змусити виїхати, винесення особистих речей або фізичне перешкоджання користуванню житлом. Такі дії можуть кваліфікуватися як самоуправство та порушення цивільних прав.

Відповідно до статті 391 ЦК, власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні своїм майном, однак реалізувати це право він може виключно законним шляхом. Якщо орендар не погоджується добровільно звільнити квартиру, власник повинен звернутися до суду з позовом про виселення.

Після набуття рішенням суду законної сили його виконання здійснюється відповідно до Закону України «Про виконавче провадження». Лише державний або приватний виконавець має право організувати примусове виселення. Тому погрози на кшталт «сьогодні ж міняю замки» не мають юридичної сили без рішення суду або добровільної згоди сторін.

Що робити, якщо власник вимагає достроково звільнити квартиру?

Нерідко трапляються випадки, коли орендодавець несподівано повідомляє про необхідність виїхати раніше. Проте якщо договір ще чинний, орендар має право вимагати його виконання до завершення встановленого терміну. Одностороннє припинення договору допускається лише у випадках, передбачених законом або самим договором.

Якщо власник просить виселитися достроково, варто насамперед перевірити, чи передбачає договір таку можливість, чи існують законні підстави для його розірвання та чи було дотримано процедури повідомлення.

Якщо прохання прозвучало лише усно або телефоном, це саме по собі не припиняє дію договору. У разі конфлікту важливо зберігати листування, квитанції про оплату, копію договору та інші документи, які підтверджують належне виконання своїх обов’язків.

За потреби орендар може звернутися до суду з позовом про захист права користування житлом відповідно до норм Цивільного процесуального кодексу України.

Чи можуть виселити з квартири орендарів без договору?

Найменше захищені ті, хто орендує житло без письмового договору. Попри поширеність такої практики в Україні, саме вона найчастіше стає причиною конфліктів.

Відсутність письмового договору значно ускладнює доведення факту орендних відносин. Формально власник може заявити, що сторонні перебувають у квартирі без законних підстав, і звернутися до поліції, підтвердивши своє право власності відповідними документами. Однак навіть у такій ситуації поліція не має права автоматично виселяти людей лише на підставі заяви власника. Якщо виникає спір щодо права користування житлом, остаточне рішення ухвалює суд.

Саме тому укладення письмового договору є найкращим способом захистити інтереси обох сторін, навіть якщо житло здається знайомим чи родичам.

Чи можуть виселити з орендованого житла сім’ю з дитиною?

Окремої уваги потребують ситуації, коли в орендованому житлі проживає сім’я з неповнолітніми дітьми. Сама лише наявність дитини не унеможливлює виселення. Водночас суд під час розгляду справи обов’язково враховує інтереси дитини. Це передбачають:

• стаття 3 Конвенції ООН про права дитини;

• стаття 8 Закону України «Про охорону дитинства»;

• положення Сімейного кодексу України щодо забезпечення належних умов для розвитку дітей.

Якщо виселення може залишити дитину без належних житлових умов, суд має право врахувати ці обставини під час ухвалення рішення. У деяких випадках до розгляду залучаються органи опіки та піклування, які надають свій висновок щодо забезпечення прав неповнолітніх.

Водночас наявність дітей не звільняє орендарів від виконання умов договору. Якщо вони систематично не сплачують орендну плату або порушують інші умови оренди, суд може задовольнити позов власника про виселення.

Як орендарю квартири захистити свої права?

Найефективнішим способом уникнути конфліктів залишається письмовий договір оренди. Крім того, варто зберігати квитанції або банківські виписки про оплату, письмово фіксувати передавання коштів, не погоджуватися на виселення лише через усну вимогу та за потреби звертатися за правовою допомогою.

Якщо власник чинить психологічний тиск, погрожує або намагається виселити без законних підстав, орендар має право звернутися до поліції та до суду для захисту своїх цивільних прав.

Оренда житла не означає, що власник може будь-коли змінити правила та вимагати негайного виселення. Якщо між сторонами укладено договір, його умови є обов’язковими для обох, а дострокове припинення оренди можливе лише у випадках, визначених законом або самим договором.

До слова, раніше юристи пояснили, що виселяти орендаря квартири без попередження — незаконно, якщо він не порушує умов договору, а змінювати замки самостійно не можна. Поточний ремонт зазвичай оплачує орендар, а капітальні роботи (заміну вікон чи проводки) — власник. У квартирі можуть жити лише особи з договору та родина орендаря, а суборенда без письмової згоди заборонена. Для припинення оренди сторони попереджають одна одну заздалегідь, підписують акт, фіксують лічильники та підтверджують відсутність боргів.